API הערכת שווי

ערך ייחוס שניתן לשחזור לכל נכס בעיר בואנוס איירס, עם טווח ביטחון, נכסי השוואה והסבר בשפה ברורה. Base URL: https://api.zavaluo.com/v1. כל התשובות הן JSON בקידוד UTF-8.

אימות

כל בקשה נושאת את המפתח שלכם בכותרת Authorization. אנחנו שומרים רק את ה־hash של המפתח: אם תאבדו אותו, ננפיק מפתח חדש.

Authorization: Bearer zv_live_9f3c…

בקשו מפתח בעמוד גישה ל־API. תוכנית “התנסות” כוללת 100 בקשות בחודש; שאר התוכניות, המכסה שלהן.

הבקשה הראשונה

# curl
curl -X POST https://api.zavaluo.com/v1/valuations \
  -H "Authorization: Bearer $ZAVALUO_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"address":"Gorriti 4800, Palermo, CABA","kind":"apartment","m2_total":68,"rooms":3,"floor":2}'

// JavaScript (fetch)
const r = await fetch("https://api.zavaluo.com/v1/valuations", {
  method: "POST",
  headers: { Authorization: `Bearer ${process.env.ZAVALUO_KEY}`, "Content-Type": "application/json" },
  body: JSON.stringify({ address: "Gorriti 4800, Palermo, CABA", kind: "apartment", m2_total: 68, rooms: 3, floor: 2 })
});
const v = await r.json();

# Python (requests)
r = requests.post("https://api.zavaluo.com/v1/valuations",
    headers={"Authorization": f"Bearer {KEY}"},
    json={"address": "Gorriti 4800, Palermo, CABA", "kind": "apartment", "m2_total": 68, "rooms": 3, "floor": 2})

יצירת הערכת שווי

מחזיר את השווי המוערך של נכס. הכתובת לבדה מספיקה; כל מאפיין נוסף מצמצם את הטווח.

Body

תשובה

{
  "id": "7a1e…", "model_version": "ar-caba-sale-2026.09.1", "operation": "sale",
  "estimate_usd": 231000, "low_usd": 212000, "high_usd": 248000,
  "estimate_local": 312000000, "local_currency": "ARS",
  "likely_asking_usd": 244000, "likely_closing_usd": 231000, "asking_vs_closing_adj": -0.053,
  "confidence": 0.86, "comps_count": 23, "comps_radius_m": 500,
  "comps": [ { "listing_id": "…", "distance_m": 120, "price_usd": 239000, "usd_m2": 3414, "m2_total": 70,
             "rooms": 3, "days_on_market": 46, "price_cut_pct": -4.0, "source_url": "https://…" }, … ],
  "calibrating": true,
  "explanation": "Valuado 2% por debajo de la mediana de Palermo por estar en 2º piso al contrafrente…",
  "created_at": "2026-09-12T15:04:11-03:00"
}

שליפת הערכת שווי

מחזיר הערכת שווי קודמת שהונפקה עם המפתח שלכם, בלי לחשב מחדש ובלי לצרוך מכסה.

אינדקס מודעות

כל המודעות הפעילות שאנחנו מנטרים (פורטלים ובעלים ישירים), בעימוד, עם ה־URL הקנוני שלהן ב־Zavaluo, ובמכירה גם ה־USD למ״ר מול ערך הייחוס של השכונה (delta_vs_reference, null כל עוד השכונה בכיול). המסננים זהים לחיפוש באתר.

{ "total": 224, "page": 1, "page_size": 50, "next": "https://api.zavaluo.com/v1/listings?…&page=2", "reference_as_of": "2026-09-18",
  "items": [ { "ref": 1863, "url": "https://www.zavaluo.com/propiedad/belgrano/ZV-1863-ph-3-ambientes-…",
             "title": "PH 3 ambientes con patio y terraza", "price_usd": 200000, "m2_total": 192, "usd_m2": 1042,
             "neighborhood": "Belgrano", "lat": -34.5612, "lng": -58.4587, "rooms": 3,
             "reference_usd_m2": 2815, "delta_vs_reference": -0.63, "entorno_score": 76, "days_on_market": 0, "cover_url": "https://…/01.jpg" }, … ] }

entorno_score (0–100) מתאר את הבלוק לפי נתונים פתוחים של ממשלת העיר (GCBA): מרחק ל־subte (הרכבת התחתית), אירועים שדווחו ברדיוס 500 מ׳, בתי ספר ברדיוס 800 מ׳, שטחים ירוקים ובתי חולים. זו אינה הערכת שווי; הפירוט כולל כל רכיב ואת הנתון שממנו הוא נגזר ב־context. הערך הוא null כשהמודעה אינה מפרסמת את הכתובת המדויקת.

predicted_usd_m2, value_delta ו־deal_score מגיעים מהמודל ההדוני התקף (model_version בתשובה): ערך הייחוס של מחיר הפרסום עבור המודעה בהינתן השטח, החדרים, הגיל, החניה והסביבה, בכמה המחיר המבוקש גבוה או נמוך ממנו, וציון 0–100 שבו 50 פירושו “על המודל”. value_delta מעבר ל־±0.45 הוא כמעט תמיד שגיאת שטח או מחיר במקור, לא הזדמנות. quality_score (0–100) מודד עד כמה הרשומה שלמה; עם sort=delta האינדקס ממיין לפי value_delta כשהוא קיים.

מודעה בודדת

הפירוט המלא לפי ref (1863 או ZV-1863) או לפי uuid: תיאור, תקציר, שטחים, קומה, מתקנים, תמונות, היסטוריית מחירים, החילוץ המובנה מהטקסט עם הגרסה שלו, ו־context (סביבה: ציוני תחבורה, ביטחון, בתי ספר, שטחים ירוקים ובריאות, עם המרחקים והספירות שמאחורי כל אחד). לעולם אינו כולל את פרטי הקשר של המפרסם.

נכסי השוואה

המודעות הפעילות הדומות ביותר סביב נקודה (500 מ׳, ומתרחב ל־1 ק״מ ול־2.5 ק״מ אם יש פחות מחמש), כל אחת עם ה־similarity שלה (מרחק, שטח, חדרים, חדרי רחצה, גיל הבניין, גיל המודעה) וה־USD למ״ר adjusted_usd_m2: מחיר נכס ההשוואה מותאם לנכס הנשאל לפי המקדמים של המודל ההדוני התקף (model_version). החציון המשוקלל של הערכים המותאמים הוא ערך הייחוס, והטווח הוא p25–p75. confidence A–D מסכם כמות, דמיון ופיזור. עם asking_usd מוחזר asking_vs_reference. הגרסה לפי ref בונה את הנכס הנבדק מתוך המודעה ומוציאה אותה מנכסי ההשוואה של עצמה.

זהו ערך ייחוס של מחירי פרסום, לא הערכת שווי: reference.basis אומר זאת בכל תשובה. ההתאמות מגיעות ממודל לוג־ליניארי שנאמד על המודעות הפעילות ב־CABA (שטח, חדרים, חדרי רחצה, גיל, חניה, בעלים ישירים, מרחק ל־subte, ביטחון ושטחים ירוקים בסביבה, סוג ושכונה); drivers מכיל את ההתאמות שהשפיעו הכי הרבה, במילים.

{ "reference": { "usd_m2": 3180, "low_usd_m2": 2910, "high_usd_m2": 3460, "total_usd": 222600,
                 "confidence": "B", "n_comps": 9, "radius_used_m": 500, "model_usd_m2": 3097, "barrio_median_usd_m2": 3136,
                 "basis": "asking prices of active listings" },
  "comps": [ { "ref": 660, "distance_m": 140, "usd_m2": 2311, "adjusted_usd_m2": 2402, "similarity": 81, "adjustments": { "log_m2": 0.031, "has_parking": 0.145 } }, … ],
  "drivers": [ { "factor": "has_parking", "impact": 0.145, "label": "cochera" } ], "model_version": "hedonic-caba-2026-09-18" }

מדד שכונתי

לפי שכונה ויום: מלאי פעיל, מודעות חדשות ומודעות שהורדו ב־30 יום, שיעור המודעות עם ירידת מחיר, ימים בשוק, USD למ״ר במכירה ובשכירות חודשית, תשואה ברוטו, ציון סביבה ממוצע ורכיבי ציון השוק (momentum, liquidity, rental, entorno, affordability). market_score הוא null ו־calibrating הוא true עד שיהיו 30 ימים של היסטוריה למומנטום ולנזילות: אנחנו מעדיפים לא לפרסם ציון שאומר רק “זול”.

CABA Market Score

הקשר חודשי לשוק של העיר: ציון 0–100 עם חמישה רכיבים (פעילות מכירה וקנייה 30%, אשראי משכנתאות 25%, תנאי מימון 15%, יציבות מאקרו 15%, סיכון ריבוני ומטבעי 15%), המשטר (very_weak … very_strong), המדדים הגולמיים שמאחורי כל אחד (escrituras ומשכנתאות של ה־Colegio de Escribanos, דולר A3500, TAMAR/BADLAR, ריבית המדיניות, UVA ויתרת המשכנתאות של ה־BCRA, מדד המחירים לצרכן של INDEC, סיכון מדינה), data_quality_score, is_provisional ו־calculation_version. כל רכיב הוא אחוזון ביחס להיסטוריה שלו מאז 2016.

זהו הקשר, לא קלט להערכת שווי: שום ערך ייחוס או טווח נכסי השוואה אינו מותאם לפי הציון הזה (basis חוזר על כך בכל תשובה). הסדרה ההיסטורית נועדה לגרפים ולהבנה באיזה שוק מוכרים. היא מחושבת מחדש מדי יום ובכל פעם שה־Colegio מפרסם חודש חדש.

{ "period": "2026-07", "caba_market_score": 58.4, "regime": "neutral", "score_change_3m": 3.1,
  "components": { "transaction": 61.2, "credit": 71.0, "financing": 44.5, "macro": 66.3, "risk": 40.9 },
  "metrics": { "total_deeds": 6051, "mortgage_share": 0.158, "deeds_yoy_pct": -9.0, "cpi_mom_pct": 2.1, "country_risk": 690, … },
  "data_quality_score": 100, "is_provisional": false, "calculation_version": "caba-market-score-v1" }

סטטיסטיקות שוק

נתונים מצטברים לפי שכונה, מחושבים מחדש בכל לילה: חציון ורבעונים של USD למ״ר, מודעות פעילות, ימים בשוק, ירידת המחיר החציונית ויחס מחיר מבוקש/מחיר סגירה כשיש סגירות מדווחות. בלי neighborhood מוחזרות כל שכונות העיר; התוצאה כוללת עד 100 שורות, החדשות ביותר קודם.

{ "stats": [ { "country": "AR", "city": "CABA", "neighborhood": "Palermo", "kind": "apartment", "operation": "sale",
             "as_of": "2026-09-11", "n_active": 4812,
             "p25_usd_m2": 2980, "median_usd_m2": 3410, "p75_usd_m2": 3890,
             "median_days_on_market": 58, "median_price_cut_pct": -4.1, "asking_to_closed_ratio": null } ] }

שכונות

48 השכונות של CABA עם slug, שם, comuna (רובע) ונקודת מרכז, ועם include=geometry גם הפוליגון הרשמי של GCBA ב־GeoJSON (WGS84). זהו מידע ציבורי: הוא אינו דורש מפתח ואינו צורך מכסה. השתמשו בו למפות ולזיהוי השכונה של קואורדינטה בצד הלקוח.

{ "barrios": [ { "slug": "palermo", "name": "Palermo", "comuna": 14, "centroid": { "lng": -58.4245, "lat": -34.5788 } }, … ] }

ביטחון וטווחים

low_usd ו־high_usd הם הקוונטילים ה־10 וה־90 של המודל. confidence (0–1) משלב את צפיפות נכסי ההשוואה ברדיוס, את פיזור המחירים שלהם ואת מספר הסגירות האמיתיות המדווחות שיש לנו באזור. כשהביטחון נמוך, הטווח מתרחב לכיוון החציון של השכונה; איננו ממציאים דיוק. כל עוד היסטוריית המחירים קצרה, calibrating הוא true.

מחיר מבוקש מול מחיר סגירה

ב־CABA המחיר המפורסם ומחיר ה־escritura (שטר המכר) שונים, והפער משתנה לפי שכונה ולפי השלב במחזור. estimate_usd ו־likely_closing_usd הם מחיר הסגירה הסביר. likely_asking_usd הוא מחיר הפרסום שמוביל כיום לסגירה הזו, ו־asking_vs_closing_adj הוא הפער שהוחל. הפער מכויל לפי סגירות שדווחו על ידי בעלים ולפי נתונים מצטברים ציבוריים.

מטבעות ושערי חליפין

שוק CABA פועל ב־USD; כל ערכי המודל הם ב־USD. estimate_local ו־local_currency ממירים לפי שער ה־MEP של היום. אנחנו שומרים את הסדרות oficial, mep ו־blue לפי תאריך, כך שההמרה ניתנת לביקורת.

שגיאות

מגבלות וגרסאות

המכסה היא חודשית לכל מפתח, וכל בקשה שנצרכה נספרת, כולל אלה שמחזירות 400. גרסת ה־API מופיעה ב־URL (/v1); שינויים שוברים יוצאים כ־/v2 עם חפיפה של 6 חודשים לפחות. המודל מאומן מחדש וה־model_version שלו משתנה בלי להשפיע על החוזה; נודיע באימייל וביומן השינויים לפני כל גרסה ראשית.

יומן שינויים

2026-09 · /v1 בכיול עבור CABA. GET /market-stats ו־GET /barrios (עם הגיאומטריה הרשמית) פעילים; POST /valuations מאמת ומחזיר 503 עד שהמודל יכויל.