קונים בבואנוס איירס, שלב אחר שלב.

איך זה עובד

המסלול של רכישה במזומן. לכל שלב יש מסמך, רגע של תשלום ומישהו שאחראי עליו.

1. 1יום 0Reservaאתם מגישים הצעה חתומה ומשאירים מקדמה. למוכר יש כמה ימים לקבל אותה.משולםמקדמה קטנה: USD 1,000–5,000, או 1–5%
2. 27–15 ימים אחר כךBoletoחוזה המכר. כשהוא משולם במלואו, המוכר מוסר את הנכס באותו מעמד.משולםהמחיר המלא, במזומן
3. 3ביום ה־boletoמסירת חזקהאתם מקבלים את המפתחות וחותמים על פרוטוקול מסירת חזקה. הנכס עכשיו באחריותכם.משולםשום דבר נוסף: מכאן ואילך משלמים דמי ועד בית וחשבונות
4. 4כשהבעלות מוכנהEscrituraהשטר הציבורי בפני נוטריון: רק עכשיו אתם הבעלים כלפי כולם.משולםעלויות השטר והמסים
5. 51–3 חודשים אחר כךרישוםהנוטריון רושם את השטר במרשם המקרקעין ומוסר לכם את ה־testimonio.משולםכלול בעלויות
6. 6כל עוד הנכס בבעלותכםאחר כךהשכרה, תשלום המסים על הנכס, ויום אחד — מכירה.משולםABL, expensas, מסים

לפני שמציעים

ארבעה דברים שכדאי שיהיו מסודרים לפני שחותמים על הדף הראשון.

1 · ה־reserva (הצעה ומקדמה)

ה־reserva היא הצעת רכישה בכתב: המחיר שאתם מציעים, איך תשלמו ועד מתי, בליווי מקדמה. בדרך כלל חותמים עליה במשרד התיווך, שמחזיק בכסף ומעביר את ההצעה למוכר. אם אתם קונים ישירות מהבעלים, אפשר לחתום עליה בפני הנוטריון שלכם.

המקדמה היא בדרך כלל USD 1,000 עד USD 5,000, או 1–5% מהמחיר בעסקאות גדולות יותר. ההצעה תקפה לזמן קצר, 3 עד 10 ימים.

מה יכול לקרות

• המוכר לא מקבל: המקדמה חוזרת אליכם במלואה.
• המוכר מקבל: ה־reserva הופכת ל־seña (דמי קדימה מחייבים) ונחשבת חלק מהמחיר. אם אתם חוזרים בכם לאחר מכן, אתם מפסידים אותה.
• המוכר חוזר בו אחרי שקיבל: הוא חייב לכם את הסכום כפול, כקנס על החזרה.

2 · ה־boleto de compraventa (חוזה מכר)

ה־boleto הוא חוזה המכר הפרטי: הוא קובע את המחיר, התשלום, מועד מסירת החזקה והמועד האחרון ל־escritura. חותמים עליו במשרד הנוטריון, עם אימות חתימות, אחרי שהנוטריון בדק את הבעלות ואת האישורים.

כשהמחיר משולם במזומן

ברכישה במזומן עם מסירה מיידית, כל המחיר משולם בחתימת ה־boleto והמוכר מוסר לכם את החזקה באותו מעמד. זה המסלול הרגיל כשאי אפשר לחתום על ה־escritura מיד: המוכר מסיים הליך ירושה, הבניין חדש ועדיין אין לו תקנון בית משותף, או שחסר מסמך.

התשלום נעשה בשטרות דולר, כמעט תמיד בבנק: בחדר כספות, עם מכונת ספירה שבודקת את השטרות. השטרות צריכים להיות במצב טוב; מוכרים רבים מסרבים לשטרות בלויים מאוד, כתובים או מסדרות ישנות. תאמו את זה מראש עם הבנק או עם בית ההמרה שלכם.

מה מגן עליכם עד ה־escritura

כשה־boleto חתום ומתוארך והחזקה נמסרה, הקוד האזרחי והמסחרי (סעיפים 1170 ו־1171) מגן על קונה בתום לב ששילם לפחות 25% מהמחיר מפני נושי המוכר, גם בפשיטת רגל של המוכר. ועדיין, עד ה־escritura אתם לא הבעלים כלפי צדדים שלישיים: לכן ה־boleto חייב לקבוע מועד אחרון לשטר וקנס אם הוא לא מתקיים.

3 · מסירת חזקה

מסירת החזקה היא מסירת הנכס: אתם מקבלים את המפתחות וחותמים על פרוטוקול מסירה שמתעד את המצב שבו קיבלתם אותו. מאותו יום אתם משלמים את ה־expensas (דמי ועד בית), את ה־ABL ואת החשבונות.

לפני שחותמים על הפרוטוקול

• הנכס ריק ובמצב המוסכם: בדקו חשמל, גז, מים ומכשירי חשמל.
• רשמו את קריאות המונים והעבירו את חשבונות השירותים על שמכם.
• בקשו אישור היעדר חובות לדמי ועד בית, חתום על ידי הנהלת הבניין.
• בקשו את התשלומים האחרונים של ABL (מס עירוני על נכסים) ושל AySA (מים).
• בקשו את כל המפתחות, השלטים והקודים, והחליפו את המנעול הראשי.

אם חתמתם על boleto ששולם במלואו, מסירת החזקה היא באותו יום. אם עוברים ישירות ל־escritura, החזקה נמסרת באותו מעמד.

4 · ה־escritura (שטר נוטריוני)

ה־escritura היא השטר הציבורי שהופך אתכם לבעלים. הקונה והמוכר חותמים עליה בפני הנוטריון, שקורא אותה בקול, מאמת זהויות ומנכה את המסים של המוכר.

מה הנוטריון בודק קודם

בדיקת הבעלות (שרשרת הבעלים הקודמים), אישורי הבעלות והשעבודים ממרשם המקרקעין, שהמוכר הוא הבעלים הרשום וחופשי למכור, חובות ל־ABL, ל־AySA ולדמי ועד בית, ואת תקנון הבית המשותף של הבניין.

איך חותמים

באופן אישי, עם הדרכון וה־CDI, או באמצעות מיופה כוח. אם אינכם דוברים ספרדית, החוק מחייב נוכחות של מתרגם ציבורי מושבע בחתימה: הנוטריון מסדר זאת.

מה המוכר משלם

את עמלת התיווך שלו, את חלקו במס הבולים ואת המס על המכירה: ITI (1.5% מהמחיר) אם קנה לפני 2018, או המס הייעודי (impuesto cedular) על הרווח אם קנה אחר כך. הנוטריון מנכה אותו בחתימה.

5 · רישום

אחרי החתימה, הנוטריון רושם את השטר במרשם המקרקעין של העיר. זה מה שהופך אותו לתקף כלפי כל אדם. זה לוקח חודש עד שלושה חודשים.

כשהשטר חוזר רשום, הנוטריון מוסר לכם את ה־testimonio: העותק שמוכיח שאתם הבעלים. שמרו אותו היטב; תצטרכו אותו כדי למכור או למשכן.

אחרי הקנייה

קנייה מחו״ל

מה משתנה, ומה לא, כשהקונה לא גר בארגנטינה.

הזכויות שלכם זהות

לא צריך תושבות, אשרת משקיע או היתר כדי לקנות נכס עירוני. חוק הקרקעות הכפריות מגביל זרים בקרקע חקלאית, ובאזורי גבול נדרש היתר; שום דבר מזה לא חל על העיר.

שוב, ה־CDI

זה השלב היחיד שייחודי לזרים. עם הדרכון וכתובת בארץ (של הנוטריון או של מכר — זה מספיק), הנוטריון או gestor מבקשים אותו מ־ARCA. זה לא מספר מס לעבודה: הוא מזהה אתכם בעסקה.

איך להביא את הכסף

יש שתי דרכים מקובלות. האחת: להעביר את הדולרים בהעברה בנקאית לחשבון בארגנטינה — שלכם או של מישהו שאתם סומכים עליו — ולמשוך אותם בשטרות לקראת החתימה. השנייה: להכניס את המזומן לארץ: מעל USD 10,000 חובה להצהיר עליו במכס בכניסה, ותמיד כדאי לעשות זאת.

הימנעו מהמרה לא רשמית ומהעברות שאי אפשר לעקוב אחריהן: הנוטריון ישאל מאיפה הכסף, ותשלום שאי אפשר להצדיק עוצר את ה־escritura. יש מוכרים שמקבלים העברה לחשבון בחו״ל; זה נקבע ב־boleto והנוטריון מתעד זאת.

לקנות בלי להיות שם

אפשר לחתום על הכול באמצעות מיופה כוח. ייפוי הכוח ניתן בפני נוטריון בארץ שלכם ומאושר באפוסטיל, או בקונסוליה ארגנטינאית. הוא צריך להיות ספציפי לרכישת הנכס הזה, או כללי עם סמכות לרכוש מקרקעין; שלחו את הטיוטה ל־escribano שלכם לפני שאתם חותמים עליה.

השפה

הכול נחתם בספרדית. אם אינכם דוברים אותה, ה־escritura מחייבת מתרגם ציבורי. בקשו תרגום גם של ה־boleto לפני שאתם חותמים עליו: שם כתוב מה שסוכם במשא ומתן.

על שם חברה

חברה זרה יכולה לקנות, אבל היא חייבת קודם להירשם במרשם החברות של העיר (ה־IGJ). זה איטי ויקר יותר מקנייה על שמכם; זה הגיוני רק עם כמה נכסים או מסיבות שקשורות לארץ שלכם.

מימון

משכנתאות ארגנטינאיות דורשות תושבות והכנסה בארץ, ולכן זר קונה כמעט תמיד במזומן. אם אתם תושבים, בדקו אילו בנקים מלווים. משכנתאות →

עלויות הקנייה

מה הקונה משלם מעבר למחיר. אלה הטווחים המקובלים בעיר: הנוטריון נותן לכם את הסכום המדויק לפני החתימה.

והמוכר

משלם את העמלה שלו (3–4% בתוספת מע״מ אם יש משרד תיווך), את מחציתו במס הבולים ואת המס על המכירה. זו לא עלות שלכם, אבל היא מסבירה חלק מהמשא ומתן.

מה לבדוק

כמעט כל מה שמשתבש ברכישה אפשר לראות לפני שמשלמים.

• שהמוכר הוא הבעלים הרשום, או מחזיק בייפוי כוח תקף למכור. אם מדובר בירושה, שצו הירושה כבר ניתן.
• שאין שעבודים או עיקולים: האישורים ממרשם המקרקעין מראים זאת, והנוטריון מבקש אותם לפני החתימה.
• אישור היעדר חובות לדמי ועד בית, ABL ו־AySA: חובות לדמי ועד בית נצמדים ליחידה, לא לבעלים הקודם.
• תקנון הבית המשותף: מה מותר (השכרה לטווח קצר, משרדים, חיות מחמד) והאם יש בבניין עבודות או תביעות תלויות.
• שהשטח תואם את התוכנית: המטרים המפורסמים הם לא תמיד אלה שבשטר. בקשו את התוכנית והשוו.
• בניין על הנייר הוא עסקה אחרת: קונים מנאמנות או מיזם, והסיכון הוא אם הבניין יושלם. בדקו מה עוד הם בנו.
• שמשרד התיווך מורשה: בעיר, מתווך נדל״ן חייב להיות רשום ב־CUCICBA.
• לעולם אל תשלמו מחוץ למשרד הנוטריון או לבנק, ואל תעבירו מקדמה למישהו שאתם מכירים רק ממודעה.

שאלות נפוצות

מילון מונחים

המילים שתשמעו במהלך הרכישה, בספרדית שמדברים כאן.

Reserva

הצעת רכישה חתומה בליווי מקדמה. אם המוכר מקבל, היא הופכת ל־seña.

Seña

תשלום על חשבון שמבטיח את העסקה. מי שחוזר בו מפסיד אותו, או מחזיר אותו כפול.

Boleto

Boleto de compraventa: החוזה הפרטי שקובע מחיר, תשלום ומועדים. הוא עדיין לא הופך אתכם לבעלים.

Posesión

המסירה הפיזית של הנכס, עם המפתחות ופרוטוקול חתום.

Escritura

השטר הציבורי בפני נוטריון שמעביר את הבעלות.

Escribano

נוטריון ציבורי. בודק את הבעלות, מנסח ומוציא לפועל את השטר, מנכה מסים ורושם אותו.

CDI

Clave de Identificación: המספר ש־ARCA נותנת לזר ללא DNI כדי שיוכל לבצע עסקאות.

ARCA

רשות המסים והמכס הלאומית, שנקראה בעבר AFIP.

Expensas

התשלום החודשי של הבניין: שוער, מעליות, ניקיון, תיקונים משותפים.

ABL

Alumbrado, Barrido y Limpieza: מס הנכסים של העיר.

Libre deuda

אישור שליחידה אין חובות לדמי ועד בית, ABL או חשבונות.

Reglamento de copropiedad

Reglamento de copropiedad: תקנון הבניין, מחייב כל בעל דירה.

Poder

מסמך שבאמצעותו מישהו אחר חותם בשמכם.

Testimonio

העותק של השטר הרשום שמוכיח שאתם הבעלים.

ITI

מס העברת מקרקעין: 1.5% מהמחיר, משולם על ידי המוכר, על נכס שנקנה לפני 2018.