שוק · CABA · דירות למכירה
ערכי ייחוס לפי שכונה.
מה ש־Zavaluo מודדת על מודעות פעילות, לצד מה שמפרסמים המכון לסטטיסטיקה של העיר ושני מקורות פרטיים. כולם מחירים מבוקשים, לא מחירי סגירה. היכן שעדיין אין לנו 15 נכסי השוואה אנחנו מציגים “בכיול” ומשאירים את ערכי הייחוס החיצוניים בתצוגה. בשכונות שבהן אין 15 דירות למכירה אבל יש PH (בית בחצר משותפת) ובתים, החציון הוא של הנכסים האלה והעמודה מציינת זאת.
Zavaluo · שכונות עם ערך ייחוס48 / 48נכון ל־2026-10-28 · חציון עם ≥ 15 מודעות
IDECBA · יד שנייה 2 חד׳, ממוצע CABAUSD 2,343רבעון 2 2026 · +1.4% משנה לשנה
TuLugar · חציון דירותUSD 2,377אוג׳ 2026 · בואנוס איירס
מדד Zonaprop · ממוצע CABAUSD 2,476אוג׳ 2026 · הוזן ידנית
| שכונה | Zavaluo חציון · n | TuLugar אוג׳ 2026 | Δ Zavaluo מול TuLugar | IDECBA יד שנייה 2 חד׳ רבעון 2 2026 · משנה לשנה | Δ מול IDECBA | שכירות USD לחודש · תשואה | חדש מקבלן AEstrenar אוג׳ 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5,380 · 387 | 5,822 | -7.6 % | 5,805 · -3.4 % | -7.3 % | 2,400 · 5 % | — |
| Palermo | 3,122 · 903 | 3,236 | -3.5 % | 3,118 · +0.9 % | +0.1 % | 894 · 5.1 % | 4,242 |
| Núñez | 3,199 · 436 | 3,223 | -0.7 % | 3,266 · +10.1 % | -2.1 % | 750 · 4.7 % | 4,109 |
| Belgrano | 3,040 · 2636 | 3,083 | -1.4 % | 2,958 · +2.9 % | +2.8 % | 821 · 4.5 % | 3,838 |
| Colegiales | 2,880 · 173 | 2,882 | -0.1 % | 2,779 · +5.7 % | +3.6 % | 662 · 4.4 % | 3,568 |
| Recoleta | 2,692 · 697 | 2,715 | -0.8 % | 2,680 · -1.9 % | +0.4 % | 800 · 4.4 % | 4,420 |
| Coghlan | 2,652 · 154 | 2,665 | -0.5 % | 2,871 · +0.1 % | -7.6 % | 523 · 4.2 % | — |
| Saavedra | 2,660 · 133 | 2,655 | +0.2 % | 2,888 · +6.3 % | -7.9 % | 583 · 4.4 % | — |
| Chacarita | 2,565 · 180 | 2,619 | -2.1 % | — | — | 530 · 4.5 % | — |
| Villa Urquiza | 2,705 · 337 | 2,577 | +5 % | 2,775 · +1.1 % | -2.5 % | 576 · 4.3 % | — |
| Retiro | 2,414 · 355 | 2,547 | -5.2 % | 2,259 · -2.5 % | +6.9 % | 728 · 4.5 % | — |
| Villa Ortúzar | 2,414 · 109 | 2,532 | -4.7 % | 2,826 · +3.6 % | -14.6 % | 596 · 4.6 % | — |
| Villa Devoto | 2,376 · 86 | 2,468 | -3.7 % | 2,352 · +0.4 % | +1 % | 655 · 4.4 % | — |
| Villa Crespo | 2,339 · 486 | 2,400 | -2.5 % | 2,413 · +1.7 % | -3.1 % | 600 · 5.1 % | 3,005 |
| Caballito | 2,391 · 1727 | 2,305 | +3.7 % | 2,317 · +0.9 % | +3.2 % | 563 · 4.2 % | 3,406 |
| Parque Chas | 2,273 · 103 | 2,245 | +1.2 % | 2,604 · +6.5 % | -12.7 % | 497 · 4.8 % | — |
| Villa del Parque | 2,036 · 86 | 2,105 | -3.3 % | 2,310 · +3.4 % | -11.9 % | 503 · 4.4 % | — |
| Almagro | 2,129 · 1555 | 2,094 | +1.7 % | 2,117 · +0.4 % | +0.6 % | 498 · 4.7 % | 3,269 |
| Agronomía | 2,080 · 297 | 2,056 | +1.2 % | 2,106 · +6 % | -1.2 % | 530 · 5.3 % | — |
| Villa Pueyrredón | 2,336 · 84 | 2,048 | +14.1 % | 2,594 · +11 % | -9.9 % | 530 · 4.7 % | — |
| Paternal | 1,984 · 64 | — | — | — | — | — | — |
| San Telmo | 2,227 · 115 | 1,973 | +12.9 % | 1,854 · -3.5 % | +20.1 % | 563 · 6.1 % | — |
| Monserrat | 1,837 · 583 | 1,963 | -6.4 % | 1,787 · +1 % | +2.8 % | 530 · 6.1 % | — |
| Villa Santa Rita | 2,083 · 109 | 1,900 | +9.6 % | 2,164 · +7.1 % | -3.7 % | 463 · 4.8 % | — |
| Monte Castro | 2,080 · 87 | 1,895 | +9.8 % | 2,226 · +4.5 % | -6.6 % | 497 · 4.8 % | — |
| Villa Luro | 2,055 · 101 | 1,890 | +8.7 % | 2,135 · +0.2 % | -3.7 % | 530 · 5.3 % | — |
| Parque Chacabuco | 2,096 · 110 | 1,889 | +11 % | 2,293 · +3.3 % | -8.6 % | 563 · 5.6 % | — |
| Boedo | 2,015 · 840 | 1,871 | +7.7 % | 1,972 · +3.2 % | +2.2 % | 463 · 5.1 % | — |
| Barracas | 2,039 · 966 | 1,823 | +11.8 % | 1,969 · -2.2 % | +3.6 % | 550 · 5.3 % | — |
| Villa Gral. Mitre | 1,922 · 77 | 1,810 | +6.2 % | 2,011 · +1.3 % | -4.4 % | 497 · 5 % | — |
| Flores | 1,849 · 225 | 1,800 | +2.7 % | 1,974 · +6.3 % | -6.3 % | 497 · 5 % | — |
| Liniers | 1,955 · 118 | 1,798 | +8.7 % | 1,883 · -1.1 % | +3.8 % | 463 · 4.8 % | — |
| San Nicolás | 1,615 · 92 | 1,763 | -8.4 % | 1,777 · -3.8 % | -9.1 % | 463 · 5.9 % | — |
| Villa Riachuelo | 1,491 · 18 | 1,745 | -14.6 % | — | — | — | — |
| San Cristóbal | 1,929 · 127 | 1,712 | +12.7 % | 1,803 · +0.7 % | +7 % | 430 · 5.7 % | — |
| Villa Real | 2,065 · 41 | 1,677 | +23.1 % | — | — | — | — |
| Balvanera | 1,667 · 2269 | 1,667 | 0 % | 1,696 · -0.5 % | -1.7 % | 463 · 5.6 % | — |
| Vélez Sársfield | 1,722 · 58 | 1,667 | +3.3 % | 1,800 · +2 % | -4.3 % | 497 · 5.7 % | — |
| Versalles | 1,682 · 57 | 1,660 | +1.3 % | — | — | — | — |
| Mataderos | 2,000 · 73 | 1,652 | +21.1 % | 1,808 · -1.4 % | +10.6 % | 497 · 5.1 % | — |
| Parque Patricios | 1,743 · 105 | 1,616 | +7.9 % | 1,713 · +1.2 % | +1.8 % | 437 · 5.7 % | — |
| Floresta | 1,616 · 106 | 1,546 | +4.5 % | 1,639 · -7.2 % | -1.4 % | 457 · 5.4 % | — |
| Constitución | 1,379 · 99 | 1,483 | -7 % | 1,528 · -3.8 % | -9.8 % | 402 · 5.7 % | — |
| La Boca | 1,355 · 400 | 1,393 | -2.7 % | 1,506 · +1.7 % | -10 % | 516 · 7.6 % | — |
| Parque Avellaneda | 1,443 · 70 | 1,321 | +9.2 % | 1,728 · -3.7 % | -16.5 % | 513 · 5.9 % | — |
| Nueva Pompeya | 1,283 · 20 | 1,282 | +0.1 % | 1,457 · +5.7 % | -11.9 % | — | — |
| Villa Lugano | 1,518 · 69 | 1,048 | +44.8 % | 1,437 · +2.3 % | +5.6 % | 463 · 7.9 % | — |
| Villa Soldati | 877 · 35 | 835 | +5 % | — | — | — | — |
CABA Market Score
הקשר שוק · CABA · יולי 2026
60 / 100חזק+7.4 נק׳ ב־3 חודשים
6,051escrituras · -9% משנה לשנה
15.9 %עם משכנתה
2.1 %אינפלציה חודשית
419סיכון מדינה (נ״ב)
פעילות מכירה וקנייהescrituras: 6,051, -9% לעומת שנה קודם · +19.5% ב־3 החודשים האחרונים
53ניטרליאשראי משכנתאות15.9% מה־escrituras עם משכנתה · יתרה ריאלית +43.4% משנה לשנה
57יציבתנאי מימוןTAMAR 22.6% שנתית נומינלית · ריבית ריאלית כ־-7 נק׳ אחוז
56מתוניםיציבות מאקרואינפלציה 2.1% בחודש (-14.7 נק׳ אחוז של האצה) · תנודתיות הדולר 1.4%
68מתייצבתסיכון ריבוני ומטבעיסיכון מדינה 419 נ״ב · פער הדולר הכחול (blue) +3%
78נמוך ביחס לארגנטינהיולי 2022קו: ציון 0–100 · עמודות: escrituras בחודשיולי 2026
מקורות ציבוריים: לשכת הנוטריונים של העיר (Colegio de Escribanos – escrituras ומשכנתאות), הבנק המרכזי BCRA (דולר A3500, TAMAR/BADLAR, ריבית המדיניות, UVA, יתרת המשכנתאות), INDEC (מדד המחירים לצרכן) וסיכון מדינה (EMBI, פיד של צד שלישי). כל רכיב הוא אחוזון ביחס להיסטוריה שלו מאז 2016 (ארגנטינה מחליפה משטר לעתים קרובות; איננו משתמשים בספים קבועים). הוא מתאר את השוק שבו הנכס נמכר; הוא אינו משנה שום ערך ייחוס או טווח. גרסה caba-market-score-v1 · איכות נתונים 100/100.
מדד שכונתי
מלאי ותנועת מודעות, תשואה ברוטו (שכירות חודשית × 12 / מחיר מכירה, שניהם חציוני USD למ״ר של מודעות פעילות), ציון סביבה ממוצע ורכיבי ציון השוק. הציון הכולל נשאר “בכיול” עד שיהיו 30 ימים של היסטוריה למדידת מומנטום ונזילות; בינתיים אנחנו מציגים את מה שכבר אפשר למדוד. נתונים נכון ל־2026-10-28.
| שכונה | מודעות | חדשות ב־30 י׳ | ירדו במחיר | מכירה USD למ״ר | שכירות USD למ״ר·חודש | תשואה ברוטו | סביבה | נגיש | שוק |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgrano | 2717 | 171 | 1 % | 3,040 | 14.8 | 5.9 % | 75 | 0 | 55 |
| Balvanera | 2299 | 80 | 1 % | 1,667 | 11 | 7.9 % | 65 | 85 | 77 |
| Caballito | 1831 | 137 | 1 % | 2,391 | 11.9 | 6 % | 74 | 29 | 59 |
| Almagro | 1607 | 99 | 1 % | 2,129 | 11.4 | 6.4 % | 66 | 49 | 64 |
| Barracas | 976 | 4 | 0 % | 2,039 | 11.3 | 6.6 % | 76 | 56 | 68 |
| Palermo | 966 | 199 | 2 % | 3,122 | 14.2 | 5.5 % | 69 | 0 | 55 |
| Boedo | 856 | 55 | 1 % | 2,015 | 11.4 | 6.8 % | 74 | 58 | 71 |
| Recoleta | 733 | 147 | 2 % | 2,692 | 13.8 | 6.2 % | 71 | 5 | 55 |
| Monserrat | 649 | 32 | 1 % | 1,837 | 11.3 | 7.4 % | 68 | 72 | 73 |
| Villa Crespo | 490 | 75 | 3 % | 2,339 | 12.7 | 6.5 % | 65 | 33 | 63 |
| Núñez | 439 | 118 | 2 % | 3,199 | 14.2 | 5.3 % | 75 | 0 | 52 |
| Puerto Madero | 403 | 60 | 1 % | 5,380 | 25.7 | 5.7 % | 74 | 0 | 55 |
| La Boca | 402 | 23 | 2 % | 1,355 | 9.3 | 8.3 % | 76 | 100 | 82 |
| Retiro | 374 | 95 | 2 % | 2,414 | 13.2 | 6.6 % | 70 | 27 | 62 |
| Villa Urquiza | 338 | 92 | 4 % | 2,705 | 12.2 | 5.4 % | 76 | 4 | 56 |
| Agronomía | 303 | 0 | 0 % | 2,080 | 10.8 | 6.2 % | 72 | 53 | 65 |
| Flores | 225 | 108 | 5 % | 1,849 | 10.2 | 6.6 % | 73 | 71 | 71 |
| Chacarita | 189 | 29 | 2 % | 2,565 | 13.3 | 6.2 % | 72 | 15 | 58 |
| Colegiales | 174 | 103 | 2 % | 2,880 | 12.7 | 5.3 % | 74 | 0 | 61 |
| Coghlan | 155 | 27 | 4 % | 2,652 | 11.7 | 5.3 % | 77 | 8 | 54 |
| Saavedra | 134 | 63 | 1 % | 2,660 | 12.7 | 5.7 % | 78 | 8 | 55 |
| San Cristóbal | 127 | 45 | 6 % | 1,929 | 11.3 | 7 % | 74 | 65 | 72 |
| Liniers | 118 | 38 | 3 % | 1,955 | 10.1 | 6.2 % | 74 | 63 | 66 |
| San Telmo | 115 | 39 | 7 % | 2,227 | 11.5 | 6.2 % | 69 | 41 | 63 |
| Villa Santa Rita | 111 | 32 | 2 % | 2,083 | 10.6 | 6.1 % | 69 | 53 | 64 |
| Parque Chacabuco | 110 | 25 | 7 % | 2,096 | 11.5 | 6.6 % | 75 | 52 | 65 |
| Villa Ortúzar | 109 | 39 | 5 % | 2,414 | 11.6 | 5.8 % | 80 | 27 | 60 |
| Floresta | 106 | 45 | 9 % | 1,616 | 10.3 | 7.7 % | 75 | 89 | 74 |
| Parque Patricios | 105 | 33 | 10 % | 1,743 | 11 | 7.6 % | 81 | 79 | 76 |
| Vélez Sársfield | 104 | 11 | 1 % | 1,722 | 10.2 | 7.1 % | 64 | 81 | 73 |
| Parque Chas | 103 | 21 | 6 % | 2,273 | 12.4 | 6.6 % | 74 | 38 | 67 |
| Villa Luro | 101 | 17 | 5 % | 2,055 | 11.2 | 6.6 % | 76 | 55 | 68 |
| Constitución | 101 | 25 | 13 % | 1,379 | 10 | 8.7 % | 70 | 100 | 74 |
| San Nicolás | 92 | 23 | 2 % | 1,615 | 10.7 | 7.9 % | 61 | 89 | 77 |
| Monte Castro | 87 | 60 | 7 % | 2,080 | 10.4 | 6 % | 78 | 53 | 67 |
| Villa Devoto | 86 | 34 | 5 % | 2,376 | 12.4 | 6.2 % | 77 | 30 | 62 |
| Villa del Parque | 86 | 24 | 2 % | 2,036 | 11.3 | 6.6 % | 73 | 56 | 68 |
| Villa Pueyrredón | 84 | 25 | 4 % | 2,336 | 11.1 | 5.7 % | 71 | 33 | 59 |
| Villa Gral. Mitre | 77 | 62 | 3 % | 1,922 | 11 | 6.9 % | 74 | 65 | 72 |
| Mataderos | 73 | 26 | 4 % | 2,000 | 10.1 | 6.1 % | 72 | 59 | 61 |
| Parque Avellaneda | 70 | 18 | 11 % | 1,443 | 9.5 | 7.9 % | 73 | 100 | 81 |
| Villa Lugano | 69 | 51 | 4 % | 1,518 | 8.7 | 6.9 % | 75 | 97 | 77 |
| Paternal | 64 | 1 | 6 % | 1,984 | 11.1 | 6.7 % | 71 | 60 | 68 |
| Versalles | 58 | 16 | 5 % | 1,682 | 9.7 | 7 % | 74 | 84 | 74 |
| Villa Real | 42 | 35 | 2 % | 2,065 | — | — | 75 | 54 | 68 |
| Villa Soldati | 35 | 0 | 0 % | 877 | — | — | 72 | 100 | 75 |
| Nueva Pompeya | 20 | 0 | 0 % | 1,283 | — | — | 73 | 100 | 76 |
| Villa Riachuelo | 18 | 8 | 6 % | 1,491 | — | — | 73 | 99 | 75 |
| Centro / Microcentro | 3 | 2 | 0 % | בכיול | — | — | 65 | — | בכיול |
| Otro | 1 | 1 | 0 % | בכיול | — | — | 72 | — | בכיול |
איך לקרוא את הטבלה
- Zavaluo הוא החציון של USD למ״ר של המודעות הפעילות שאנחנו עוקבים אחריהן, לפי שכונה, רק כשיש 15 או יותר מאותו סוג: דירות למכירה, או PH ובתים בשכונות שבהן אין מספיק דירות (שם התא מציין מה הוא מודד ועמודות ה־Δ נשארות ריקות, כי המקורות החיצוניים מפרסמים דירות). מחושב מחדש בכל לילה. כל עוד נטענו רק מעט שכונות, פערים גדולים (מסומנים בצבע) מעידים יותר על המדגם שלנו מאשר על השוק.
- IDECBA / GCBA מפרסם בכל רבעון את מחיר הפרסום הממוצע לפי שכונה וסוג נכס, המחושב על מודעות של Argenprop. אנחנו משתמשים בנתון של יד שנייה 2 חדרים כעמודת ההשוואה; “///” בדוח (מדגם לא מספיק) מוצג כ“—”.
- TuLugar מפרסם בכל חודש את חציון המחיר המבוקש לפי שכונה, את החציון של דירת 2 חדרי שינה, את השכירות ואת התשואה ברוטו. הכוכבית מסמנת שכונות עם מדגם מצומצם לפי המקור עצמו.
- AEstrenar מודד רק בנייה חדשה: חציון החציונים לפי פרויקט, בשכונות עם 3 פרויקטים ו־20 יחידות לפחות.
- אף אחד מהערכים האלה אינו שמאות. הם עוזרים למקם מחיר מבוקש; המצב, הקומה, הכיוון, מרפסת הגג, החניה והבלוק המדויק מזיזים את השווי הרבה יותר מההפרש בין המקורות.
כיום יש 3 שכונות עם פער של 15% או יותר בין החציון שלנו ל־TuLugar: Villa Real, Mataderos, Villa Lugano. אנחנו בודקים זאת ככל שנכנסות עוד מודעות.
מקורות: IDECBA / GCBA (oficial) (רבעון 2 2026) · TuLugar (אוג׳ 2026) · AEstrenar (a estrenar) (אוג׳ 2026) · Índice Zonaprop (אוג׳ 2026). גבולות השכונות: נתונים פתוחים של GCBA.