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Comprar en Buenos Aires, paso a paso.
Cómo se compra una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires, pensado para quien lo hace por primera vez y desde afuera: qué se firma, cuándo se paga, quién hace qué y cuánto cuesta. Un extranjero compra con los mismos derechos que un argentino.
Revisado el 27 de septiembre de 2026 · Es una guía general, no asesoramiento legal ni impositivo. Las normas y las costumbres cambian: confirmá cada paso con tu escribano y, para los impuestos, con un contador.
Un departamento o una casa en la Ciudad se compra sin residencia ni permiso especial. Los límites a extranjeros son para tierras rurales, no para inmuebles urbanos.
Los precios se publican y se pagan en dólares estadounidenses, casi siempre en efectivo y contados en un banco el día de la firma.
Es un notario público con responsabilidad propia: estudia el título, redacta la escritura, retiene impuestos y la inscribe. Por costumbre en CABA lo propone quien compra.
De la reserva a la escritura suelen pasar entre 30 y 60 días en un usado sin complicaciones. Una sucesión o un edificio nuevo lo alargan.
Cómo funciona
El camino de una compra pagada en efectivo. Cada paso tiene un documento, un momento de pago y alguien responsable.
- 1Día 0ReservaHacés una oferta firmada y dejás un depósito. El vendedor tiene unos días para aceptarla.Un depósito chico: USD 1.000–5.000, o 1–5 %
- 27–15 días despuésBoletoEl contrato de compraventa. Al pagarlo entero, el vendedor te entrega la propiedad en el mismo acto.El precio completo, en efectivo
- 3El día del boletoPosesiónRecibís las llaves y firmás un acta de posesión. La propiedad queda a tu cargo.Nada más: desde acá pagás expensas y servicios
- 4Cuando el título está listoEscrituraLa escritura pública ante escribano: recién acá sos dueño frente a todos.Gastos de escritura e impuestos
- 51–3 meses despuésInscripciónEl escribano la inscribe en el Registro de la Propiedad y te entrega el testimonio.Incluido en los gastos
- 6Mientras seas dueñoDespuésAlquilar, pagar los impuestos del inmueble y, algún día, vender.ABL, expensas, impuestos
Antes de ofertar
Cuatro cosas que conviene tener resueltas antes de firmar la primera hoja.
Tu CDI
Un extranjero sin DNI argentino necesita una Clave de Identificación (CDI) de ARCA, el organismo impositivo (antes AFIP), para figurar en la escritura. Se tramita con el pasaporte y un domicilio en el país; el escribano o un gestor lo hacen en pocos días. Pedilo apenas decidas comprar: sin CDI no hay escritura.
El dinero, y de dónde viene
El escribano está obligado por las normas contra el lavado de dinero a documentar el origen de los fondos. Tené a mano extractos bancarios, la venta de otro bien o lo que justifique el pago. Si vas a entrar dólares en efectivo, más adelante explicamos cómo. ↓
Tu escribano
Elegilo antes de reservar y dale los datos de la propiedad: pide los certificados al Registro mientras el vendedor decide. Una inmobiliaria puede recomendarte uno, pero trabaja para vos, no para ella.
Cuánto vale de verdad
Los precios publicados son precios pedidos. Compará con los comparables de la zona antes de ofertar: la negociación empieza por saber cuánto se pide por metro en esa cuadra.
1 · La reserva
La reserva es una oferta de compra por escrito: el precio que ofrecés, cómo vas a pagar y en qué plazo, acompañada de un depósito. Se firma normalmente en la inmobiliaria, que guarda el dinero y le lleva la oferta al vendedor. Si comprás directo del dueño, la podés firmar ante tu escribano.
El depósito suele ir de USD 1.000 a USD 5.000, o entre el 1 y el 5 % del precio en operaciones más grandes. La oferta tiene un plazo de validez corto, de 3 a 10 días.
Qué puede pasar
- El vendedor no acepta: te devuelven el depósito completo.
- El vendedor acepta: la reserva pasa a ser seña y a cuenta del precio. Si después te arrepentís vos, la perdés.
- El vendedor se arrepiente después de aceptar: te debe devolver el doble, como pena por echarse atrás.
2 · El boleto de compraventa
El boleto es el contrato privado de compraventa: fija el precio, la forma de pago, la fecha de posesión y el plazo para escriturar. Se firma en la escribanía, con las firmas certificadas, una vez que el escribano revisó el título y los certificados.
Con el precio pagado en efectivo
En una compra al contado y con entrega inmediata, se paga todo el precio al firmar el boleto y el vendedor te da la posesión en el mismo acto. Es el camino habitual cuando la escritura no puede firmarse enseguida: el vendedor está terminando una sucesión, el edificio es nuevo y todavía no tiene su reglamento de propiedad horizontal, o falta algún papel.
El pago se hace en dólares billete, casi siempre en un banco: en una sala de cajas de seguridad, con una máquina contadora que verifica los billetes. Los billetes tienen que estar en buen estado; muchos vendedores no aceptan los muy gastados, escritos o de series viejas. Coordiná con tu banco o casa de cambio con tiempo.
Qué te protege mientras no hay escritura
Con el boleto firmado, fecha cierta y la posesión tomada, el Código Civil y Comercial (arts. 1170 y 1171) protege al comprador de buena fe que pagó al menos el 25 % del precio frente a los acreedores del vendedor, incluso en su quiebra. Aun así, hasta la escritura no sos dueño frente a terceros: por eso el boleto tiene que fijar un plazo para escriturar y una multa si no se cumple.
3 · La posesión
La posesión es la entrega de la propiedad: recibís las llaves y firmás un acta de posesión, que dice en qué estado la recibiste. Desde ese día pagás las expensas, el ABL y los servicios.
Antes de firmar el acta
- La propiedad está vacía y en el estado acordado: probá la luz, el gas, el agua y los artefactos.
- Anotá las lecturas de los medidores y cambiá la titularidad de los servicios.
- Pedí el libre deuda de expensas firmado por la administración del edificio.
- Pedí los últimos pagos de ABL (el impuesto municipal) y de AySA (el agua).
- Pedí todas las llaves, los controles y los códigos, y cambiá la cerradura principal.
Si firmaste boleto con pago total, la posesión es el mismo día. Si vas directo a escritura, la posesión se entrega en ese acto.
4 · La escritura
La escritura pública es el acto que te hace dueño. La firman comprador y vendedor ante el escribano, que la lee en voz alta, verifica identidades y retiene los impuestos del vendedor.
Lo que el escribano revisa antes
El estudio de títulos (la cadena de dueños anteriores), el certificado de dominio y el de inhibiciones del Registro de la Propiedad Inmueble, que el vendedor sea el titular registral y pueda vender, las deudas de ABL, AySA y expensas, y el reglamento de copropiedad del edificio.
Cómo se firma
En persona, con el pasaporte y tu CDI, o por medio de un apoderado con un poder. Si no hablás español, la ley exige un traductor público presente en la firma: el escribano lo coordina.
Lo que paga el vendedor
Su comisión inmobiliaria, su parte del impuesto de sellos y el impuesto por la venta: el ITI (1,5 % del precio) si compró antes de 2018, o el impuesto cedular sobre la ganancia si compró después. El escribano lo retiene en la firma.
5 · La inscripción
Después de la firma, el escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad. Es lo que la hace oponible a cualquiera. Tarda de uno a tres meses.
Cuando vuelve inscripta, el escribano te entrega el testimonio: la copia que acredita que sos dueño. Guardalo; es lo que vas a necesitar para vender o hipotecar.
Después de comprar
Alquilar
Desde fines de 2023 los contratos de alquiler se pactan libremente: la moneda (se puede alquilar en dólares), la duración y el ajuste. Si no se acuerda la duración, es de dos años para vivienda.
Alquiler temporario
La Ciudad exige inscribir las unidades de alquiler temporario turístico en un registro oficial. Y antes de comprar para alquilar por noche, leé el reglamento de copropiedad: algunos edificios lo prohíben.
Impuestos del dueño
El ABL (municipal, bimestral) y las expensas del edificio. Un no residente también tributa Bienes Personales por el inmueble, a través de un responsable sustituto, y el alquiler tributa Ganancias por retención. Para esto, un contador en Buenos Aires.
Vender
Al vender, un no residente paga impuesto sobre la ganancia si compró desde 2018, retenido en la escritura. Desde 2025 las personas pueden comprar y girar dólares con muchas menos restricciones que antes; confirmá las normas del Banco Central vigentes antes de planificar la salida del dinero.
Comprar desde afuera
Lo que cambia, y lo que no, cuando el comprador no vive en Argentina.
Tus derechos son los mismos
No hace falta residencia, visa de inversor ni autorización para comprar un inmueble urbano. La ley de tierras rurales pone límites a extranjeros sobre campos, y las zonas de frontera piden un permiso; nada de eso aplica a la Ciudad.
El CDI, otra vez
Es el único trámite propio del extranjero. Con el pasaporte y un domicilio en el país (puede ser el de tu escribano o el de un conocido), el escribano o un gestor lo piden a ARCA. No es un número impositivo para trabajar: es para identificarte en la operación.
Cómo traer el dinero
Hay dos caminos habituales. Uno es transferir los dólares a una cuenta en Argentina —tuya o de alguien de confianza— y retirarlos en billetes para la firma. El otro es entrar el efectivo al país: por encima de USD 10.000 tenés que declararlo en la Aduana al llegar, y conviene hacerlo siempre.
Evitá los cambios informales y las transferencias sin rastro: el escribano te va a pedir el origen de los fondos, y un pago que no se puede justificar frena la escritura. Algunos vendedores aceptan transferencia a una cuenta en el exterior; se pacta en el boleto y el escribano lo deja asentado.
Comprar sin estar
Podés firmar todo por medio de un apoderado. El poder se otorga ante un notario de tu país y se apostilla, o en un consulado argentino. Tiene que ser especial para comprar esa propiedad, o general con facultades para comprar inmuebles; mandale el borrador a tu escribano antes de firmarlo.
El idioma
Todo se firma en español. Si no lo hablás, la escritura lleva un traductor público. Pedí también el boleto traducido antes de firmarlo: es donde está lo que se negocia.
A nombre de una sociedad
Una sociedad extranjera puede comprar, pero antes tiene que inscribirse en el registro de sociedades de la Ciudad (la IGJ). Es más lento y más caro que comprar a tu nombre; tiene sentido solo con varias propiedades o por razones de tu país.
Financiación
Los créditos hipotecarios argentinos piden residencia e ingresos en el país, así que el extranjero compra casi siempre al contado. Si tenés residencia, mirá qué bancos prestan. Créditos hipotecarios
Costos de compra
Lo que suma el comprador además del precio. Son rangos habituales en la Ciudad: el escribano te da el número exacto antes de firmar.
| Concepto | Sobre el precio | Estimado (USD) |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliariaHabitualmente 3–4 % más IVA. Si comprás directo del dueño, no hay. | 3,6% - 4,8% | 5.400-7.300 |
| Honorarios del escribanoEntre 1 y 2 % más IVA; se negocia antes. | 1,2% - 2,4% | 1.800-3.600 |
| Impuesto de sellos3,5 % en CABA, que por costumbre se reparten comprador y vendedor. La exención por vivienda única casi nunca aplica a un inversor. | 1,75% | 2.600 |
| Certificados, inscripción y aportesLos trámites del Registro y los aportes notariales. | 0,5% - 1% | 800-1.500 |
| Total del comprador | 7,1% - 10% | 10.600-15.000 |
Sobre USD 150.000, calculá entre USD 10.600 y USD 15.000 además del precio.
Y el vendedor
Paga su comisión (3–4 % más IVA si hay inmobiliaria), su mitad de sellos y el impuesto por la venta. No es tu costo, pero explica parte de la negociación.
Qué revisar
Casi todo lo que sale mal en una compra se ve antes de pagar.
- Que el vendedor sea el titular registral, o que tenga un poder vigente para vender. Si es una sucesión, que la declaratoria de herederos esté dictada.
- Que no haya inhibiciones ni embargos: lo dicen los certificados del Registro, que el escribano pide antes de firmar.
- El libre deuda de expensas, ABL y AySA: las deudas de expensas siguen a la unidad, no al dueño anterior.
- El reglamento de copropiedad: qué se puede hacer (alquiler temporario, oficina, mascotas) y si hay obras o juicios del edificio en curso.
- Que la superficie coincida con el plano: los metros publicados no siempre son los de la escritura. Pedí el plano y comparalo.
- Un edificio en pozo es otra operación: comprás a un fideicomiso o a un desarrollador, y el riesgo es que la obra se termine. Mirá qué más construyó.
- Que la inmobiliaria esté matriculada: en la Ciudad el corredor debe estar inscripto en el CUCICBA.
- Nunca pagues fuera de la escribanía o del banco, ni transfieras una seña a alguien que no conocés por un aviso.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar sin ser residente?
Sí. Con el pasaporte y un CDI comprás una propiedad urbana en la Ciudad con los mismos derechos que un argentino.
¿Tengo que estar en Buenos Aires para comprar?
No. Podés ver la propiedad por video, firmar la reserva a distancia y dejar el boleto y la escritura a un apoderado con un poder apostillado.
¿Se puede pagar en pesos o por transferencia?
Los inmuebles se cotizan en dólares y se pagan en dólares billete. Pagar en pesos o por transferencia es posible si el vendedor acepta; se deja por escrito en el boleto.
¿Cuánto tarda todo?
Entre 30 y 60 días de la reserva a la escritura en un usado sin problemas; la inscripción suma uno a tres meses más, pero ya sos dueño desde la firma.
¿Cuánto cuesta comprar, además del precio?
Entre el 7 y el 10 % si hay inmobiliaria, y entre el 3,5 y el 5 % si comprás directo del dueño. Usá la calculadora de arriba para tu caso.
¿Puedo sacar un crédito hipotecario?
En general no: los bancos argentinos piden residencia e ingresos en el país. El extranjero compra casi siempre al contado.
¿Puedo alquilar la propiedad en dólares?
Sí. Desde fines de 2023 la moneda, la duración y el ajuste del alquiler se pactan libremente.
¿Quién elige al escribano?
En la Ciudad, por costumbre, el comprador. Elegí uno antes de reservar y pedile que revise todo antes de que pagues.
Glosario
Las palabras que vas a escuchar en la operación, en el español que se usa acá.
- Reserva
- Oferta de compra firmada con un depósito. Si el vendedor la acepta, se convierte en seña.
- Seña
- Pago a cuenta del precio que asegura la operación. Quien se arrepiente la pierde, o la devuelve doble.
- Boleto
- Boleto de compraventa: el contrato privado que fija precio, pago y plazos. No te hace dueño todavía.
- Posesión
- La entrega material de la propiedad, con las llaves y un acta firmada.
- Escritura
- La escritura pública ante escribano que transfiere el dominio.
- Escribano
- Notario público. Estudia el título, redacta y firma la escritura, retiene impuestos y la inscribe.
- CDI
- Clave de Identificación: el número que ARCA le da a un extranjero sin DNI para operar.
- ARCA
- El organismo nacional de impuestos y aduana, antes llamado AFIP.
- Expensas
- El gasto mensual del edificio: encargado, ascensores, limpieza, reparaciones comunes.
- ABL
- Alumbrado, Barrido y Limpieza: el impuesto inmobiliario de la Ciudad.
- Libre deuda
- Certificado de que la unidad no debe expensas, ABL o servicios.
- Reglamento de copropiedad
- Reglamento de copropiedad: las reglas del edificio, que obligan a cada dueño.
- Poder
- Documento por el que otra persona firma en tu nombre.
- Testimonio
- La copia de la escritura inscripta que acredita que sos dueño.
- ITI
- Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: 1,5 % del precio, a cargo del vendedor, para inmuebles comprados antes de 2018.