Центр для инвесторов

Покупка в Буэнос-Айресе, шаг за шагом.

Как проходит покупка недвижимости в городе Буэнос-Айрес — для тех, кто делает это впервые и из-за рубежа: что подписывается, когда платить, кто что делает и сколько это стоит. Иностранец покупает с теми же правами, что и аргентинец.

Проверено 27 сентября 2026 г. · Это общее руководство, а не юридическая или налоговая консультация. Нормы и обычаи меняются: подтверждайте каждый шаг у своего escribano (нотариуса), а по налогам — у бухгалтера.

Никаких ограничений для иностранцев

Квартиру или дом в городе покупают без резидентства и специального разрешения. Ограничения для иностранцев касаются сельскохозяйственных земель, а не городской недвижимости.

Оплата — наличными долларами

Цены публикуются и оплачиваются в долларах США, почти всегда наличными, которые пересчитывают в банке в день подписания.

Нотариуса выбирает покупатель

Escribano — публичный нотариус с собственной ответственностью: он изучает титул, составляет escritura, удерживает налоги и регистрирует её. По обычаю в городе Буэнос-Айрес нотариуса предлагает покупатель.

Один-два месяца от начала до конца

От reserva до escritura при несложной покупке вторичного жилья обычно проходит от 30 до 60 дней. Наследственное дело или новый дом удлиняют срок.

Как это устроено

Путь покупки с оплатой наличными. У каждого шага есть документ, момент оплаты и ответственное лицо.

1День 0ReservaВы делаете подписанное предложение и вносите задаток. У продавца есть несколько дней, чтобы его принять.Небольшой задаток: USD 1 000–5 000, или 1–5 %
2Через 7–15 днейBoletoДоговор купли-продажи. При полной оплате продавец передаёт вам объект в тот же момент.Полная цена, наличными
3В день подписания boletoПередача владенияВы получаете ключи и подписываете акт передачи владения. Объект переходит под вашу ответственность.Больше ничего: с этого момента вы платите expensas и коммунальные услуги
4Когда титул готовEscrituraПубличный акт перед нотариусом: только теперь вы собственник для всех.Расходы на оформление и налоги
5Через 1–3 месяцаРегистрацияНотариус регистрирует её в Реестре недвижимости и выдаёт вам testimonio.Входит в расходы
6Пока вы собственникПотомСдавать в аренду, платить налоги на недвижимость и когда-нибудь продать.ABL, expensas, налоги

Перед предложением

Четыре вещи, которые стоит решить до того, как подписать первый лист.

Ваш CDI

Иностранцу без аргентинского DNI нужен идентификационный код — Clave de Identificación (CDI) — от ARCA, налогового органа (ранее AFIP), чтобы фигурировать в escritura. Его оформляют по паспорту и адресу в стране; нотариус или gestor (агент по оформлению документов) делают это за несколько дней. Запросите его, как только решите покупать: без CDI не будет escritura.

Деньги и их происхождение

Нормы о противодействии отмыванию денег обязывают нотариуса документально подтвердить происхождение средств. Держите под рукой банковские выписки, документы о продаже другого актива или то, что обосновывает платёж. Если вы собираетесь ввозить наличные доллары, ниже мы объясняем, как это сделать. ↓

Ваш escribano

Выберите его до reserva и передайте ему данные объекта: он запросит справки из Реестра, пока продавец принимает решение. Агентство может порекомендовать нотариуса, но он работает на вас, а не на агентство.

Сколько объект стоит на самом деле

Опубликованные цены — это цены предложения. Сравните их с аналогами в районе, прежде чем делать предложение: переговоры начинаются со знания того, сколько просят за метр в этом квартале.

Оценить адрес

1 · Reserva (бронирование)

Reserva — это письменное предложение о покупке: цена, которую вы предлагаете, способ и срок оплаты, вместе с задатком. Обычно её подписывают в агентстве недвижимости, которое хранит деньги и передаёт предложение продавцу. Если вы покупаете напрямую у собственника, её можно подписать у своего нотариуса.

Задаток обычно составляет от USD 1 000 до USD 5 000, или от 1 до 5 % цены в более крупных сделках. Предложение действует недолго — от 3 до 10 дней.

Что может произойти

Продавец не принимает предложение: вам возвращают задаток полностью.
Продавец принимает: reserva становится seña (обязывающим задатком) и засчитывается в цену. Если потом передумаете вы, вы её теряете.
Продавец передумывает после согласия: он должен вернуть вам двойную сумму в качестве штрафа за отказ.

Прочитайте, что в reserva сказано на случай, если справки из Реестра выявят проблему: разумное условие — что в этом случае задаток вам возвращают.

2 · Boleto de compraventa (договор купли-продажи)

Boleto — это частный договор купли-продажи: в нём фиксируются цена, порядок оплаты, дата передачи владения и срок подписания escritura. Его подписывают у нотариуса, с заверенными подписями, после того как нотариус проверил титул и справки.

С оплатой цены наличными

При покупке за наличные с немедленной передачей вся цена выплачивается при подписании boleto, и продавец в тот же момент передаёт вам владение. Это обычный путь, когда escritura нельзя подписать сразу: продавец завершает наследственное дело, дом новый и у него ещё нет регламента горизонтальной собственности, или не хватает какого-то документа.

Оплата производится наличными долларами, почти всегда в банке: в зале депозитных ячеек, со счётной машинкой, которая проверяет купюры. Купюры должны быть в хорошем состоянии; многие продавцы не принимают сильно потёртые, исписанные или старых серий. Заранее договоритесь с банком или обменным пунктом.

Что защищает вас до escritura

Если boleto подписан и имеет достоверную дату, а владение принято, Гражданский и торговый кодекс (ст. 1170 и 1171) защищает добросовестного покупателя, уплатившего не менее 25 % цены, от кредиторов продавца — даже при его банкротстве. И всё же до escritura вы не собственник по отношению к третьим лицам: поэтому в boleto должен быть установлен срок подписания escritura и штраф за его нарушение.

Самый частый короткий путь на вторичном рынке. Если с титулом всё в порядке, многие покупки вторичного жилья обходятся без boleto: от reserva сразу переходят к escritura, через 30–45 дней, и вся цена выплачивается в этот день. В других случаях подписывают boleto с seña от 10 до 30 % и доплачивают остаток при escritura. Какой вариант лучше в вашем случае, скажет нотариус.

3 · Передача владения (posesión)

Передача владения — это вручение вам объекта: вы получаете ключи и подписываете акт передачи владения, где указано, в каком состоянии вы его приняли. С этого дня вы платите expensas (ежемесячные взносы на содержание дома), ABL и коммунальные услуги.

Перед подписанием акта

Объект пуст и в согласованном состоянии: проверьте электричество, газ, воду и бытовую технику.
Запишите показания счётчиков и переоформите коммунальные услуги на себя.
Попросите справку об отсутствии долга по expensas, подписанную управляющей компанией дома.
Попросите квитанции последних платежей по ABL (городской налог) и AySA (вода).
Попросите все ключи, пульты и коды и смените главный замок.

Если вы подписали boleto с полной оплатой, владение передаётся в тот же день. Если вы идёте сразу к escritura, владение передаётся при её подписании.

4 · Escritura (нотариальный акт)

Escritura — это публичный нотариальный акт, который делает вас собственником. Её подписывают покупатель и продавец перед нотариусом, который зачитывает её вслух, проверяет личности и удерживает налоги продавца.

Что нотариус проверяет заранее

Изучение титула (цепочки прежних собственников), справки о праве собственности и об ограничениях из Реестра недвижимости, то, что продавец является зарегистрированным собственником и может продавать, долги по ABL, AySA и expensas, а также регламент совместной собственности дома.

Как подписывают

Лично, с паспортом и вашим CDI, или через представителя по доверенности. Если вы не говорите по-испански, закон требует присутствия присяжного переводчика при подписании: нотариус это организует.

Что платит продавец

Свою комиссию агентству, свою часть гербового сбора и налог с продажи: ITI (1,5 % цены), если он купил объект до 2018 года, или шедулярный налог на прирост стоимости, если купил позже. Нотариус удерживает его при подписании.

5 · Регистрация (inscripción)

После подписания нотариус регистрирует escritura в Реестре недвижимости города. Именно это делает её действительной в отношении кого угодно. Это занимает от одного до трёх месяцев.

Когда она возвращается зарегистрированной, нотариус выдаёт вам testimonio — копию, подтверждающую, что вы собственник. Храните её: она понадобится, чтобы продать объект или заложить его.

После покупки

Сдача в аренду

С конца 2023 года условия договоров аренды согласуются свободно: валюта (можно сдавать в долларах), срок и индексация. Если срок не согласован, для жилья он составляет два года.

Краткосрочная аренда

Город требует вносить объекты краткосрочной туристической аренды в официальный реестр. И прежде чем покупать для посуточной сдачи, прочитайте регламент совместной собственности: в некоторых домах это запрещено.

Налоги собственника

ABL (городской, раз в два месяца) и expensas дома. Нерезидент также платит налог на имущество (Bienes Personales) за объект через ответственное лицо-заместителя, а доход от аренды облагается налогом на прибыль (Ganancias) путём удержания. Для всего этого нужен бухгалтер в Буэнос-Айресе.

Продажа

При продаже нерезидент платит налог на прирост стоимости, если купил объект начиная с 2018 года; он удерживается при escritura. С 2025 года физические лица могут покупать и переводить доллары со значительно меньшими ограничениями, чем раньше; прежде чем планировать вывод денег, проверьте действующие правила Центрального банка.

Покупка из-за рубежа

Что меняется — и что нет, — когда покупатель не живёт в Аргентине.

Ваши права те же

Для покупки городской недвижимости не нужны ни резидентство, ни инвесторская виза, ни разрешение. Закон о сельских землях ограничивает иностранцев в отношении сельхозугодий, а в приграничных зонах требуется разрешение; ничто из этого не касается города.

Снова о CDI

Это единственная процедура, специфичная для иностранца. По паспорту и адресу в стране (подойдёт адрес вашего нотариуса или знакомого) нотариус или gestor запрашивают его в ARCA. Это не налоговый номер для работы: он нужен, чтобы идентифицировать вас в сделке.

Как привезти деньги

Есть два обычных пути. Первый — перевести доллары на счёт в Аргентине — ваш или человека, которому вы доверяете, — и снять их наличными для подписания. Второй — ввезти наличные в страну: сумму свыше USD 10 000 нужно задекларировать на таможне по прибытии, и это всегда стоит делать.

Избегайте неформального обмена и переводов без следа: нотариус спросит о происхождении средств, а платёж, который нельзя обосновать, останавливает escritura. Некоторые продавцы принимают перевод на счёт за рубежом; это согласуется в boleto, и нотариус это фиксирует.

Покупка без личного присутствия

Всё можно подписать через представителя. Доверенность (poder) оформляется у нотариуса в вашей стране с апостилем или в консульстве Аргентины. Она должна быть специальной — на покупку именно этого объекта — или генеральной с полномочиями на покупку недвижимости; перед подписанием отправьте проект своему escribano.

Язык

Всё подписывается на испанском. Если вы им не владеете, при escritura присутствует присяжный переводчик. Попросите также перевод boleto до его подписания: именно там записано то, о чём договорились.

На имя компании

Иностранная компания может купить недвижимость, но сначала должна зарегистрироваться в городском реестре компаний (IGJ). Это дольше и дороже, чем покупка на своё имя; имеет смысл только при нескольких объектах или по причинам, связанным с вашей страной.

Финансирование

Аргентинские ипотечные кредиты требуют резидентства и дохода в стране, поэтому иностранец почти всегда покупает за наличные. Если у вас есть резидентство, посмотрите, какие банки кредитуют. Ипотечные кредиты

Расходы на покупку

Что покупатель платит сверх цены. Это обычные диапазоны для города: точную сумму нотариус назовёт до подписания.

Цена объекта (USD)

Статья	От цены	Оценка (USD)
Комиссия агентстваОбычно 3–4 % плюс НДС. При покупке напрямую у собственника её нет.	3,6–4,8 %	5 400–7 300
Гонорар нотариусаОт 1 до 2 % плюс НДС; согласуется заранее.	1,2–2,4 %	1 800–3 600
Гербовый сбор3,5 % в CABA; по обычаю его делят покупатель и продавец. Освобождение для единственного жилья почти никогда не распространяется на инвестора.	1,75 %	2 600
Справки, регистрация и взносыПроцедуры в Реестре и нотариальные взносы.	0,5–1 %	800–1 500
Итого для покупателя	7,1–10 %	10 600–15 000

При цене USD 150 000 заложите от USD 10 600 до USD 15 000 сверх цены.

А продавец

Платит свою комиссию (3–4 % плюс НДС, если есть агентство), свою половину гербового сбора и налог с продажи. Это не ваши расходы, но они объясняют часть переговоров.

Что проверить

Почти всё, что может пойти не так при покупке, видно ещё до оплаты.

Что продавец — зарегистрированный собственник или имеет действующую доверенность на продажу. Если это наследство — что решение о признании наследников уже вынесено.
Что нет запретов на распоряжение и арестов: это видно из справок Реестра, которые нотариус запрашивает до подписания.
Справка об отсутствии долгов по expensas, ABL и AySA: долги по expensas следуют за объектом, а не за прежним собственником.
Регламент совместной собственности: что разрешено (краткосрочная аренда, офис, животные) и нет ли в доме текущих работ или судебных споров.
Что площадь совпадает с планом: метры в объявлении не всегда совпадают с метрами в escritura. Попросите план и сравните.
Дом на этапе строительства — это другая сделка: вы покупаете у фидеикомисса (траста) или девелопера, и риск в том, будет ли стройка завершена. Посмотрите, что ещё он построил.
Что у агентства есть лицензия: в городе риелтор должен быть зарегистрирован в CUCICBA (коллегии риелторов города).
Никогда не платите вне нотариальной конторы или банка и не переводите задаток человеку, которого знаете только по объявлению.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость, не будучи резидентом?

Да. С паспортом и CDI вы покупаете городскую недвижимость в Буэнос-Айресе с теми же правами, что и аргентинец.

Нужно ли находиться в Буэнос-Айресе, чтобы купить?

Нет. Вы можете посмотреть объект по видео, подписать reserva дистанционно, а boleto и escritura поручить представителю с апостилированной доверенностью.

Можно ли заплатить в песо или переводом?

Недвижимость оценивается в долларах и оплачивается наличными долларами. Оплата в песо или переводом возможна, если продавец согласен; это фиксируется в boleto.

Сколько всё занимает?

От 30 до 60 дней от reserva до escritura при покупке вторичного жилья без проблем; регистрация добавляет ещё от одного до трёх месяцев, но собственником вы становитесь уже с момента подписания.

Сколько стоит покупка сверх цены?

От 7 до 10 %, если есть агентство, и от 3,5 до 5 %, если вы покупаете напрямую у собственника. Для своего случая воспользуйтесь калькулятором выше.

Можно ли взять ипотеку?

Как правило, нет: аргентинские банки требуют резидентства и дохода в стране. Иностранец почти всегда покупает за наличные.

Можно ли сдавать объект в аренду в долларах?

Да. С конца 2023 года валюта, срок и индексация аренды согласуются свободно.

Кто выбирает escribano?

В Буэнос-Айресе по обычаю — покупатель. Выберите нотариуса до reserva и попросите его всё проверить до оплаты.

Глоссарий

Слова, которые вы услышите в ходе сделки, в том испанском, на котором говорят здесь.

Reserva: Подписанное предложение о покупке с задатком. Если продавец его принимает, оно становится seña.
Seña: Seña: платёж в счёт цены, закрепляющий сделку. Тот, кто отказывается, теряет её или возвращает в двойном размере.
Boleto: Boleto de compraventa: частный договор, фиксирующий цену, оплату и сроки. Собственником он вас ещё не делает.
Posesión: Posesión: фактическая передача объекта, с ключами и подписанным актом.
Escritura: Публичный нотариальный акт у escribano, по которому переходит право собственности.
Escribano: Публичный нотариус. Изучает титул, составляет и подписывает escritura, удерживает налоги и регистрирует её.
CDI: Clave de Identificación: номер, который ARCA присваивает иностранцу без DNI для проведения операций.
ARCA: Национальный налоговый и таможенный орган, ранее называвшийся AFIP.
Expensas: Ежемесячные расходы на содержание дома: консьерж, лифты, уборка, общий ремонт.
ABL: Alumbrado, Barrido y Limpieza (освещение, подметание и уборка): налог на недвижимость города.
Libre deuda: Libre deuda: справка о том, что по объекту нет долгов по expensas, ABL или коммунальным услугам.
Reglamento de copropiedad: Reglamento de copropiedad: правила дома, обязательные для каждого собственника.
Poder: Poder: документ, по которому другое лицо подписывает от вашего имени.
Testimonio: Testimonio: копия зарегистрированной escritura, подтверждающая, что вы собственник.
ITI: Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (налог на передачу недвижимости): 1,5 % цены, платит продавец, для объектов, купленных до 2018 года.

Что дальше

Оцените объект Сколько просят за метр в этом квартале — с аналогами перед глазами.Посмотрите, что продаётся Объявления по всему городу, с ценой в сравнении с barrio (районом).Изучите рынок Цена за метр, доходность аренды и срок продажи — barrio за barrio.Создайте оповещение Мы сообщим, когда появится то, что вы ищете, или когда оно подешевеет.