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Acheter à Buenos Aires, étape par étape.

Comment se déroule l’achat d’un bien dans la Ville de Buenos Aires, pensé pour qui le fait pour la première fois et depuis l’étranger : ce qu’on signe, quand on paie, qui fait quoi et combien ça coûte. Un étranger achète avec les mêmes droits qu’un Argentin.

Révisé le 27 septembre 2026 · Il s’agit d’un guide général, pas d’un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les usages changent : confirmez chaque étape avec votre escribano (notaire) et, pour les impôts, avec un comptable.

Aucune restriction pour les étrangers

Un appartement ou une maison en Ville s’achète sans résidence ni autorisation spéciale. Les limites imposées aux étrangers concernent les terres rurales, pas les biens urbains.

On paie en billets de dollars

Les prix sont affichés et payés en dollars américains, presque toujours en espèces, comptés dans une banque le jour de la signature.

C’est l’acheteur qui choisit le notaire

L’escribano est un notaire public doté d’une responsabilité propre : il étudie le titre, rédige l’acte, retient les impôts et l’inscrit. Par usage, à Buenos Aires, c’est l’acheteur qui le propose.

Un ou deux mois du début à la fin

De la reserva à l’escritura, il s’écoule en général 30 à 60 jours pour un bien ancien sans complications. Une succession ou un immeuble neuf allongent le délai.

Comment ça marche

Le parcours d’un achat payé comptant. Chaque étape a un document, un moment de paiement et un responsable.

1Jour 0ReservaVous faites une offre signée et laissez un dépôt. Le vendeur a quelques jours pour l’accepter.Un petit dépôt : USD 1 000–5 000, ou 1–5 %
27–15 jours plus tardBoletoLe contrat de vente. En le payant en entier, le vendeur vous remet le bien dans le même acte.Le prix total, en espèces
3Le jour du boletoPrise de possessionVous recevez les clés et signez un procès-verbal de prise de possession. Le bien est désormais à votre charge.Rien de plus : à partir de là, vous payez les expensas et les services
4Quand le titre est prêtEscrituraL’acte authentique devant notaire : ce n’est qu’à ce moment que vous êtes propriétaire à l’égard de tous.Frais d’acte et impôts
51–3 mois plus tardInscriptionLe notaire l’inscrit au Registre de la propriété et vous remet le testimonio.Inclus dans les frais
6Tant que vous êtes propriétaireAprèsLouer, payer les impôts du bien et, un jour, vendre.ABL, expensas, impôts

Avant de faire une offre

Quatre choses qu’il vaut mieux avoir réglées avant de signer la première page.

Votre CDI

Un étranger sans DNI argentin a besoin d’une Clave de Identificación (CDI) délivrée par l’ARCA, l’administration fiscale (anciennement AFIP), pour figurer dans l’escritura. Elle se demande avec le passeport et une adresse dans le pays ; le notaire ou un gestor (un mandataire chargé des démarches) l’obtient en quelques jours. Demandez-la dès que vous décidez d’acheter : sans CDI, pas d’escritura.

L’argent, et d’où il vient

Les règles contre le blanchiment d’argent obligent le notaire à documenter l’origine des fonds. Ayez sous la main vos relevés bancaires, la vente d’un autre bien ou tout ce qui justifie le paiement. Si vous comptez apporter des dollars en espèces, nous expliquons plus bas comment faire. ↓

Votre notaire

Choisissez-le avant la reserva et donnez-lui les références du bien : il demande les certificats au Registre pendant que le vendeur décide. Une agence peut vous en recommander un, mais il travaille pour vous, pas pour elle.

Ce qu’il vaut vraiment

Les prix affichés sont des prix demandés. Comparez avec les comparables du secteur avant de faire une offre : la négociation commence par savoir ce qui se demande au mètre carré dans ce pâté de maisons.

Estimer une adresse

1 · La reserva

La reserva est une offre d’achat écrite : le prix que vous proposez, comment vous allez payer et dans quel délai, accompagnée d’un dépôt. Elle se signe normalement à l’agence immobilière, qui garde l’argent et transmet l’offre au vendeur. Si vous achetez directement au propriétaire, vous pouvez la signer devant votre notaire.

Le dépôt va en général de USD 1 000 à USD 5 000, ou entre 1 et 5 % du prix pour les transactions plus importantes. L’offre a une durée de validité courte, de 3 à 10 jours.

Ce qui peut arriver

Le vendeur n’accepte pas : on vous rend l’intégralité du dépôt.
Le vendeur accepte : la reserva devient une seña (des arrhes) et s’impute sur le prix. Si c’est vous qui vous rétractez ensuite, vous la perdez.
Le vendeur se rétracte après avoir accepté : il vous doit le double, à titre de pénalité pour s’être désisté.

Lisez ce que prévoit la reserva si les certificats du Registre révèlent un problème : le raisonnable est que, dans ce cas, on vous rende le dépôt.

2 · Le boleto de compraventa

Le boleto est le contrat de vente sous seing privé : il fixe le prix, les modalités de paiement, la date de prise de possession et le délai pour signer l’escritura. Il se signe à l’étude du notaire, avec signatures certifiées, une fois que le notaire a vérifié le titre et les certificats.

Avec le prix payé comptant

Dans un achat comptant avec remise immédiate, tout le prix est payé à la signature du boleto et le vendeur vous remet la possession dans le même acte. C’est le parcours habituel quand l’escritura ne peut pas être signée tout de suite : le vendeur termine une succession, l’immeuble est neuf et n’a pas encore son règlement de propriété horizontale, ou il manque un document.

Le paiement se fait en billets de dollars, presque toujours dans une banque : dans une salle de coffres, avec une machine qui compte et vérifie les billets. Les billets doivent être en bon état ; beaucoup de vendeurs refusent ceux qui sont très usés, annotés ou d’anciennes séries. Organisez-vous à l’avance avec votre banque ou votre bureau de change.

Ce qui vous protège tant qu’il n’y a pas d’escritura

Avec le boleto signé, une date certaine et la possession prise, le Code civil et commercial (art. 1170 et 1171) protège l’acheteur de bonne foi qui a payé au moins 25 % du prix face aux créanciers du vendeur, même en cas de faillite de celui-ci. Malgré tout, jusqu’à l’escritura vous n’êtes pas propriétaire à l’égard des tiers : c’est pourquoi le boleto doit fixer un délai pour signer l’escritura et une pénalité s’il n’est pas respecté.

Le raccourci le plus courant pour un bien ancien. Quand le titre est en ordre, beaucoup d’achats de biens anciens se passent de boleto : ils vont directement de la reserva à l’escritura, 30 à 45 jours plus tard, et le prix total est payé ce jour-là. D’autres signent un boleto avec une seña de 10 à 30 % et paient le solde à l’escritura. Votre notaire vous dira ce qui convient selon le cas.

3 · La prise de possession

La prise de possession est la remise du bien : vous recevez les clés et signez un procès-verbal de prise de possession, qui indique dans quel état vous l’avez reçu. À partir de ce jour, vous payez les expensas (charges de copropriété), l’ABL et les services.

Avant de signer le procès-verbal

Le bien est vide et dans l’état convenu : testez l’électricité, le gaz, l’eau et les appareils.
Notez les relevés des compteurs et faites transférer les contrats de services à votre nom.
Demandez le libre deuda (attestation d’absence de dettes) d’expensas signé par le syndic de l’immeuble.
Demandez les derniers paiements de l’ABL (l’impôt municipal) et d’AySA (l’eau).
Demandez toutes les clés, télécommandes et codes, et changez la serrure principale.

Si vous avez signé un boleto avec paiement total, la prise de possession a lieu le jour même. Si vous passez directement à l’escritura, la possession est remise lors de cet acte.

4 · L’escritura

L’escritura est l’acte authentique qui fait de vous le propriétaire. L’acheteur et le vendeur la signent devant le notaire, qui la lit à voix haute, vérifie les identités et retient les impôts du vendeur.

Ce que le notaire vérifie avant

L’étude des titres (la chaîne des propriétaires précédents), le certificat de propriété et le certificat d’interdictions du Registre de la propriété immobilière, le fait que le vendeur soit le titulaire inscrit et puisse vendre, les dettes d’ABL, d’AySA et d’expensas, et le reglamento de copropiedad (règlement de copropriété) de l’immeuble.

Comment on signe

En personne, avec votre passeport et votre CDI, ou par l’intermédiaire d’un mandataire muni d’une procuration. Si vous ne parlez pas espagnol, la loi exige la présence d’un traducteur public assermenté à la signature : le notaire s’en charge.

Ce que paie le vendeur

Sa commission d’agence, sa part du droit de timbre et l’impôt sur la vente : l’ITI (1,5 % du prix) s’il a acheté avant 2018, ou l’impôt cédulaire sur la plus-value s’il a acheté après. Le notaire le retient à la signature.

5 · L’inscription

Après la signature, le notaire inscrit l’escritura au Registre de la propriété immobilière de la Ville. C’est ce qui la rend opposable à tous. Cela prend d’un à trois mois.

Quand elle revient inscrite, le notaire vous remet le testimonio : la copie qui atteste que vous êtes propriétaire. Conservez-le ; c’est ce dont vous aurez besoin pour vendre ou hypothéquer.

Après l’achat

Louer

Depuis fin 2023, les baux se négocient librement : la devise (on peut louer en dollars), la durée et l’indexation. Si aucune durée n’est convenue, elle est de deux ans pour un logement.

Location de courte durée

La Ville exige l’inscription des logements de location touristique de courte durée dans un registre officiel. Et avant d’acheter pour louer à la nuitée, lisez le reglamento de copropiedad : certains immeubles l’interdisent.

Les impôts du propriétaire

L’ABL (municipal, bimestriel) et les expensas de l’immeuble. Un non-résident paie aussi l’impôt sur le patrimoine (Bienes Personales) sur le bien, par l’intermédiaire d’un responsable substitut, et les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu par retenue à la source. Pour tout cela, un comptable à Buenos Aires.

Vendre

À la vente, un non-résident paie l’impôt sur la plus-value s’il a acheté à partir de 2018, retenu lors de l’escritura. Depuis 2025, les particuliers peuvent acheter et transférer des dollars avec beaucoup moins de restrictions qu’avant ; vérifiez les règles en vigueur de la Banque centrale avant de planifier la sortie de l’argent.

Acheter depuis l’étranger

Ce qui change, et ce qui ne change pas, quand l’acheteur ne vit pas en Argentine.

Vos droits sont les mêmes

Il ne faut ni résidence, ni visa d’investisseur, ni autorisation pour acheter un bien urbain. La loi sur les terres rurales limite les étrangers pour les terres agricoles, et les zones frontalières exigent un permis ; rien de cela ne s’applique à la Ville.

Le CDI, encore

C’est la seule démarche propre à l’étranger. Avec le passeport et une adresse dans le pays (celle de votre notaire ou d’une connaissance convient), le notaire ou un gestor la demande à l’ARCA. Ce n’est pas un numéro fiscal pour travailler : il sert à vous identifier dans la transaction.

Comment faire venir l’argent

Il y a deux voies habituelles. L’une consiste à virer les dollars sur un compte en Argentine — le vôtre ou celui d’une personne de confiance — et à les retirer en billets pour la signature. L’autre consiste à entrer les espèces dans le pays : au-delà de USD 10 000, vous devez les déclarer à la douane à votre arrivée, et il vaut toujours mieux le faire.

Évitez le change informel et les virements sans trace : le notaire vous demandera l’origine des fonds, et un paiement qui ne peut pas être justifié bloque l’escritura. Certains vendeurs acceptent un virement sur un compte à l’étranger ; cela se convient dans le boleto et le notaire le consigne.

Acheter sans être sur place

Vous pouvez tout signer par l’intermédiaire d’un mandataire. La procuration s’établit devant un notaire de votre pays et s’apostille, ou dans un consulat argentin. Elle doit être spéciale pour l’achat de ce bien, ou générale avec pouvoir d’acheter des biens immobiliers ; envoyez le projet à votre escribano avant de la signer.

La langue

Tout se signe en espagnol. Si vous ne le parlez pas, l’escritura requiert un traducteur public. Demandez aussi une traduction du boleto avant de le signer : c’est là que figure ce qui a été négocié.

Au nom d’une société

Une société étrangère peut acheter, mais elle doit d’abord s’inscrire au registre des sociétés de la Ville (l’IGJ). C’est plus lent et plus cher qu’acheter en votre nom ; cela n’a de sens qu’avec plusieurs biens ou pour des raisons propres à votre pays.

Financement

Les crédits immobiliers argentins exigent une résidence et des revenus dans le pays ; l’étranger achète donc presque toujours comptant. Si vous êtes résident, regardez quelles banques prêtent. Crédits immobiliers

Frais d’achat

Ce que l’acheteur paie en plus du prix. Ce sont les fourchettes habituelles en Ville : le notaire vous donne le montant exact avant la signature.

Prix du bien (USD)

Poste	Sur le prix	Estimation (USD)
Commission d’agenceHabituellement 3–4 % plus TVA. Si vous achetez directement au propriétaire, il n’y en a pas.	3,6–4,8 %	5 400–7 300
Honoraires du notaireEntre 1 et 2 % plus TVA ; à négocier avant.	1,2–2,4 %	1 800–3 600
Droit de timbre3,5 % à Buenos Aires (CABA), que par usage l’acheteur et le vendeur se partagent. L’exonération pour résidence unique ne s’applique presque jamais à un investisseur.	1,75 %	2 600
Certificats, inscription et contributionsLes démarches du Registre et les contributions notariales.	0,5–1 %	800–1 500
Total pour l’acheteur	7,1–10 %	10 600–15 000

Pour USD 150 000, comptez entre USD 10 600 et USD 15 000 en plus du prix.

Et le vendeur

Il paie sa commission (3–4 % plus TVA s’il y a une agence), sa moitié du droit de timbre et l’impôt sur la vente. Ce n’est pas votre coût, mais cela explique une partie de la négociation.

Ce qu’il faut vérifier

Presque tout ce qui tourne mal dans un achat se voit avant de payer.

Que le vendeur soit le titulaire inscrit, ou qu’il dispose d’une procuration en vigueur pour vendre. S’il s’agit d’une succession, que la déclaration d’hérédité ait été prononcée.
Qu’il n’y ait ni interdictions ni saisies : les certificats du Registre l’indiquent, et le notaire les demande avant la signature.
Le libre deuda d’expensas, d’ABL et d’AySA : les dettes d’expensas suivent le lot, pas l’ancien propriétaire.
Le reglamento de copropiedad : ce qui est permis (location de courte durée, bureau, animaux) et s’il y a des travaux ou des procès en cours dans l’immeuble.
Que la surface corresponde au plan : les mètres annoncés ne sont pas toujours ceux de l’escritura. Demandez le plan et comparez.
Un immeuble sur plan est une autre opération : vous achetez à une fiducie ou à un promoteur, et le risque est que les travaux ne soient pas achevés. Regardez ce qu’il a déjà construit.
Que l’agence soit agréée : en Ville, l’agent immobilier doit être inscrit au CUCICBA.
Ne payez jamais en dehors de l’étude du notaire ou de la banque, et ne virez jamais une seña à quelqu’un que vous ne connaissez que par une annonce.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter sans être résident ?

Oui. Avec votre passeport et un CDI, vous achetez un bien urbain en Ville avec les mêmes droits qu’un Argentin.

Dois-je être à Buenos Aires pour acheter ?

Non. Vous pouvez visiter le bien en vidéo, signer la reserva à distance et confier le boleto et l’escritura à un mandataire muni d’une procuration apostillée.

Peut-on payer en pesos ou par virement ?

Les biens sont cotés en dollars et payés en billets de dollars. Payer en pesos ou par virement est possible si le vendeur l’accepte ; cela s’écrit dans le boleto.

Combien de temps prend l’ensemble ?

Entre 30 et 60 jours de la reserva à l’escritura pour un bien ancien sans problème ; l’inscription ajoute un à trois mois, mais vous êtes propriétaire dès la signature.

Combien coûte l’achat, en plus du prix ?

Entre 7 et 10 % avec une agence, et entre 3,5 et 5 % si vous achetez directement au propriétaire. Utilisez le calculateur ci-dessus pour votre cas.

Puis-je obtenir un crédit immobilier ?

En général, non : les banques argentines exigent une résidence et des revenus dans le pays. L’étranger achète presque toujours comptant.

Puis-je louer le bien en dollars ?

Oui. Depuis fin 2023, la devise, la durée et l’indexation du loyer se négocient librement.

Qui choisit le notaire ?

En Ville, par usage, l’acheteur. Choisissez-en un avant la reserva et demandez-lui de tout vérifier avant que vous ne payiez.

Glossaire

Les mots que vous entendrez pendant la transaction, dans l’espagnol qu’on parle ici.

Reserva: Offre d’achat signée accompagnée d’un dépôt. Si le vendeur l’accepte, elle devient une seña.
Seña: Paiement à valoir sur le prix qui engage les parties. Celui qui se rétracte la perd, ou la rend au double.
Boleto: Boleto de compraventa : le contrat sous seing privé qui fixe le prix, le paiement et les délais. Il ne vous rend pas encore propriétaire.
Posesión: La remise matérielle du bien, avec les clés et un procès-verbal signé.
Escritura: L’acte authentique devant notaire qui transfère la propriété.
Escribano: Notaire public. Il étudie le titre, rédige et signe l’acte, retient les impôts et l’inscrit.
CDI: Clave de Identificación : le numéro que l’ARCA attribue à un étranger sans DNI pour réaliser des opérations.
ARCA: L’administration nationale des impôts et des douanes, anciennement appelée AFIP.
Expensas: Les charges mensuelles de l’immeuble : gardien, ascenseurs, ménage, réparations communes.
ABL: Alumbrado, Barrido y Limpieza : l’impôt foncier de la Ville.
Libre deuda: Certificat attestant que le lot ne doit ni expensas, ni ABL, ni services.
Reglamento de copropiedad: Reglamento de copropiedad : les règles de l’immeuble, qui s’imposent à chaque propriétaire.
Poder: Document par lequel une autre personne signe en votre nom.
Testimonio: La copie de l’acte inscrit qui atteste que vous êtes propriétaire.
ITI: Impuesto a la Transferencia de Inmuebles : 1,5 % du prix, à la charge du vendeur, pour les biens achetés avant 2018.

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