Mercado · CABA · departamentos en venta
Valores de referencia por barrio.
Lo que Zavaluo mide sobre avisos activos, al lado de lo que publican el Instituto de Estadística de la Ciudad y dos fuentes privadas. Todos son precios de publicación, no de cierre. Donde todavía no tenemos 15 comparables mostramos “Calibrando” y dejamos las referencias externas a la vista. En los barrios donde no hay 15 departamentos en venta pero sí PH y casas, la mediana es de esas propiedades y la columna lo aclara.
Zavaluo · barrios con referencia48 / 48al 2026-10-28 · mediana con ≥ 15 avisos
IDECBA · usado 2 amb, promedio CABAUSD 2.3432º trim. 2026 · +1,4 % interanual
TuLugar · mediana departamentosUSD 2.377ago 2026 · Buenos Aires
Índice Zonaprop · promedio CABAUSD 2.476ago 2026 · cargado a mano
| Barrio | Zavaluo mediana · n | TuLugar ago 2026 | Δ Zavaluo vs TuLugar | IDECBA usado 2 amb 2º trim. 2026 · interanual | Δ vs IDECBA | Alquiler USD/mes · rentab. | A estrenar AEstrenar ago 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5.380 · 387 | 5.822 | -7,6 % | 5.805 · -3,4 % | -7,3 % | 2.400 · 5 % | — |
| Palermo | 3.122 · 903 | 3.236 | -3,5 % | 3.118 · +0,9 % | +0,1 % | 894 · 5,1 % | 4.242 |
| Núñez | 3.199 · 436 | 3.223 | -0,7 % | 3.266 · +10,1 % | -2,1 % | 750 · 4,7 % | 4.109 |
| Belgrano | 3.040 · 2636 | 3.083 | -1,4 % | 2.958 · +2,9 % | +2,8 % | 821 · 4,5 % | 3.838 |
| Colegiales | 2.880 · 173 | 2.882 | -0,1 % | 2.779 · +5,7 % | +3,6 % | 662 · 4,4 % | 3.568 |
| Recoleta | 2.692 · 697 | 2.715 | -0,8 % | 2.680 · -1,9 % | +0,4 % | 800 · 4,4 % | 4.420 |
| Coghlan | 2.652 · 154 | 2.665 | -0,5 % | 2.871 · +0,1 % | -7,6 % | 523 · 4,2 % | — |
| Saavedra | 2.660 · 133 | 2.655 | +0,2 % | 2.888 · +6,3 % | -7,9 % | 583 · 4,4 % | — |
| Chacarita | 2.565 · 180 | 2.619 | -2,1 % | — | — | 530 · 4,5 % | — |
| Villa Urquiza | 2.705 · 337 | 2.577 | +5 % | 2.775 · +1,1 % | -2,5 % | 576 · 4,3 % | — |
| Retiro | 2.414 · 355 | 2.547 | -5,2 % | 2.259 · -2,5 % | +6,9 % | 728 · 4,5 % | — |
| Villa Ortúzar | 2.414 · 109 | 2.532 | -4,7 % | 2.826 · +3,6 % | -14,6 % | 596 · 4,6 % | — |
| Villa Devoto | 2.376 · 86 | 2.468 | -3,7 % | 2.352 · +0,4 % | +1 % | 655 · 4,4 % | — |
| Villa Crespo | 2.339 · 486 | 2.400 | -2,5 % | 2.413 · +1,7 % | -3,1 % | 600 · 5,1 % | 3.005 |
| Caballito | 2.391 · 1727 | 2.305 | +3,7 % | 2.317 · +0,9 % | +3,2 % | 563 · 4,2 % | 3.406 |
| Parque Chas | 2.273 · 103 | 2.245 | +1,2 % | 2.604 · +6,5 % | -12,7 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa del Parque | 2.036 · 86 | 2.105 | -3,3 % | 2.310 · +3,4 % | -11,9 % | 503 · 4,4 % | — |
| Almagro | 2.129 · 1555 | 2.094 | +1,7 % | 2.117 · +0,4 % | +0,6 % | 498 · 4,7 % | 3.269 |
| Agronomía | 2.080 · 297 | 2.056 | +1,2 % | 2.106 · +6 % | -1,2 % | 530 · 5,3 % | — |
| Villa Pueyrredón | 2.336 · 84 | 2.048 | +14,1 % | 2.594 · +11 % | -9,9 % | 530 · 4,7 % | — |
| Paternal | 1.984 · 64 | — | — | — | — | — | — |
| San Telmo | 2.227 · 115 | 1.973 | +12,9 % | 1.854 · -3,5 % | +20,1 % | 563 · 6,1 % | — |
| Monserrat | 1.837 · 583 | 1.963 | -6,4 % | 1.787 · +1 % | +2,8 % | 530 · 6,1 % | — |
| Villa Santa Rita | 2.083 · 109 | 1.900 | +9,6 % | 2.164 · +7,1 % | -3,7 % | 463 · 4,8 % | — |
| Monte Castro | 2.080 · 87 | 1.895 | +9,8 % | 2.226 · +4,5 % | -6,6 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa Luro | 2.055 · 101 | 1.890 | +8,7 % | 2.135 · +0,2 % | -3,7 % | 530 · 5,3 % | — |
| Parque Chacabuco | 2.096 · 110 | 1.889 | +11 % | 2.293 · +3,3 % | -8,6 % | 563 · 5,6 % | — |
| Boedo | 2.015 · 840 | 1.871 | +7,7 % | 1.972 · +3,2 % | +2,2 % | 463 · 5,1 % | — |
| Barracas | 2.039 · 966 | 1.823 | +11,8 % | 1.969 · -2,2 % | +3,6 % | 550 · 5,3 % | — |
| Villa Gral. Mitre | 1.922 · 77 | 1.810 | +6,2 % | 2.011 · +1,3 % | -4,4 % | 497 · 5 % | — |
| Flores | 1.849 · 225 | 1.800 | +2,7 % | 1.974 · +6,3 % | -6,3 % | 497 · 5 % | — |
| Liniers | 1.955 · 118 | 1.798 | +8,7 % | 1.883 · -1,1 % | +3,8 % | 463 · 4,8 % | — |
| San Nicolás | 1.615 · 92 | 1.763 | -8,4 % | 1.777 · -3,8 % | -9,1 % | 463 · 5,9 % | — |
| Villa Riachuelo | 1.491 · 18 | 1.745 | -14,6 % | — | — | — | — |
| San Cristóbal | 1.929 · 127 | 1.712 | +12,7 % | 1.803 · +0,7 % | +7 % | 430 · 5,7 % | — |
| Villa Real | 2.065 · 41 | 1.677 | +23,1 % | — | — | — | — |
| Balvanera | 1.667 · 2269 | 1.667 | 0 % | 1.696 · -0,5 % | -1,7 % | 463 · 5,6 % | — |
| Vélez Sársfield | 1.722 · 58 | 1.667 | +3,3 % | 1.800 · +2 % | -4,3 % | 497 · 5,7 % | — |
| Versalles | 1.682 · 57 | 1.660 | +1,3 % | — | — | — | — |
| Mataderos | 2.000 · 73 | 1.652 | +21,1 % | 1.808 · -1,4 % | +10,6 % | 497 · 5,1 % | — |
| Parque Patricios | 1.743 · 105 | 1.616 | +7,9 % | 1.713 · +1,2 % | +1,8 % | 437 · 5,7 % | — |
| Floresta | 1.616 · 106 | 1.546 | +4,5 % | 1.639 · -7,2 % | -1,4 % | 457 · 5,4 % | — |
| Constitución | 1.379 · 99 | 1.483 | -7 % | 1.528 · -3,8 % | -9,8 % | 402 · 5,7 % | — |
| La Boca | 1.355 · 400 | 1.393 | -2,7 % | 1.506 · +1,7 % | -10 % | 516 · 7,6 % | — |
| Parque Avellaneda | 1.443 · 70 | 1.321 | +9,2 % | 1.728 · -3,7 % | -16,5 % | 513 · 5,9 % | — |
| Nueva Pompeya | 1.283 · 20 | 1.282 | +0,1 % | 1.457 · +5,7 % | -11,9 % | — | — |
| Villa Lugano | 1.518 · 69 | 1.048 | +44,8 % | 1.437 · +2,3 % | +5,6 % | 463 · 7,9 % | — |
| Villa Soldati | 877 · 35 | 835 | +5 % | — | — | — | — |
CABA Market Score
Contexto de mercado · CABA · Julio de 2026
60 / 100Fuerte+7,4 pts en 3 meses
6.051escrituras · -9 % i.a.
15,9 %con hipoteca
2,1 %inflación mensual
419riesgo país (pb)
Actividad de compraventa6.051 escrituras, -9 % vs. un año antes · +19,5 % últimos 3 meses
53neutralCrédito hipotecario15,9 % de las escrituras con hipoteca · stock real +43,4 % i.a.
57estableCondiciones de financiamientoTAMAR 22,6 % TNA · tasa real aprox. -7 pp
56moderadoEstabilidad macroinflación 2,1 % mensual (-14,7 pp de aceleración) · volatilidad del dólar 1,4 %
68estabilizándoseRiesgo soberano y cambiarioriesgo país 419 pb · brecha blue +3 %
78bajo para la ArgentinaJulio de 2022línea: puntaje 0–100 · barras: escrituras por mesJulio de 2026
Fuentes públicas: Colegio de Escribanos de la Ciudad (escrituras e hipotecas), BCRA (dólar A3500, TAMAR/BADLAR, tasa de política, UVA, stock hipotecario), INDEC (IPC) y riesgo país (EMBI, feed de terceros). Cada componente es un percentil sobre su propia historia desde 2016 (Argentina cambia de régimen seguido; no usamos umbrales fijos). Describe el mercado en el que se vende; no modifica ninguna referencia ni rango. Versión caba-market-score-v1 · calidad de datos 100/100.
Índice de barrio
Inventario y flujo de avisos, rentabilidad bruta (alquiler mensual × 12 / venta, ambos medianas de USD/m² de avisos activos), entorno promedio y los componentes del puntaje de mercado. El puntaje total queda en “Calibrando” hasta tener 30 días de historial para medir momentum y liquidez; mientras tanto mostramos lo que ya se puede medir. Datos al 2026-10-28.
| Barrio | Avisos | Nuevos 30 d | Bajaron | Venta USD/m² | Alquiler USD/m²·mes | Rent. bruta | Entorno | Asequible | Mercado |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgrano | 2717 | 171 | 1 % | 3.040 | 14,8 | 5,9 % | 75 | 0 | 55 |
| Balvanera | 2299 | 80 | 1 % | 1.667 | 11 | 7,9 % | 65 | 85 | 77 |
| Caballito | 1831 | 137 | 1 % | 2.391 | 11,9 | 6 % | 74 | 29 | 59 |
| Almagro | 1607 | 99 | 1 % | 2.129 | 11,4 | 6,4 % | 66 | 49 | 64 |
| Barracas | 976 | 4 | 0 % | 2.039 | 11,3 | 6,6 % | 76 | 56 | 68 |
| Palermo | 966 | 199 | 2 % | 3.122 | 14,2 | 5,5 % | 69 | 0 | 55 |
| Boedo | 856 | 55 | 1 % | 2.015 | 11,4 | 6,8 % | 74 | 58 | 71 |
| Recoleta | 733 | 147 | 2 % | 2.692 | 13,8 | 6,2 % | 71 | 5 | 55 |
| Monserrat | 649 | 32 | 1 % | 1.837 | 11,3 | 7,4 % | 68 | 72 | 73 |
| Villa Crespo | 490 | 75 | 3 % | 2.339 | 12,7 | 6,5 % | 65 | 33 | 63 |
| Núñez | 439 | 118 | 2 % | 3.199 | 14,2 | 5,3 % | 75 | 0 | 52 |
| Puerto Madero | 403 | 60 | 1 % | 5.380 | 25,7 | 5,7 % | 74 | 0 | 55 |
| La Boca | 402 | 23 | 2 % | 1.355 | 9,3 | 8,3 % | 76 | 100 | 82 |
| Retiro | 374 | 95 | 2 % | 2.414 | 13,2 | 6,6 % | 70 | 27 | 62 |
| Villa Urquiza | 338 | 92 | 4 % | 2.705 | 12,2 | 5,4 % | 76 | 4 | 56 |
| Agronomía | 303 | 0 | 0 % | 2.080 | 10,8 | 6,2 % | 72 | 53 | 65 |
| Flores | 225 | 108 | 5 % | 1.849 | 10,2 | 6,6 % | 73 | 71 | 71 |
| Chacarita | 189 | 29 | 2 % | 2.565 | 13,3 | 6,2 % | 72 | 15 | 58 |
| Colegiales | 174 | 103 | 2 % | 2.880 | 12,7 | 5,3 % | 74 | 0 | 61 |
| Coghlan | 155 | 27 | 4 % | 2.652 | 11,7 | 5,3 % | 77 | 8 | 54 |
| Saavedra | 134 | 63 | 1 % | 2.660 | 12,7 | 5,7 % | 78 | 8 | 55 |
| San Cristóbal | 127 | 45 | 6 % | 1.929 | 11,3 | 7 % | 74 | 65 | 72 |
| Liniers | 118 | 38 | 3 % | 1.955 | 10,1 | 6,2 % | 74 | 63 | 66 |
| San Telmo | 115 | 39 | 7 % | 2.227 | 11,5 | 6,2 % | 69 | 41 | 63 |
| Villa Santa Rita | 111 | 32 | 2 % | 2.083 | 10,6 | 6,1 % | 69 | 53 | 64 |
| Parque Chacabuco | 110 | 25 | 7 % | 2.096 | 11,5 | 6,6 % | 75 | 52 | 65 |
| Villa Ortúzar | 109 | 39 | 5 % | 2.414 | 11,6 | 5,8 % | 80 | 27 | 60 |
| Floresta | 106 | 45 | 9 % | 1.616 | 10,3 | 7,7 % | 75 | 89 | 74 |
| Parque Patricios | 105 | 33 | 10 % | 1.743 | 11 | 7,6 % | 81 | 79 | 76 |
| Vélez Sársfield | 104 | 11 | 1 % | 1.722 | 10,2 | 7,1 % | 64 | 81 | 73 |
| Parque Chas | 103 | 21 | 6 % | 2.273 | 12,4 | 6,6 % | 74 | 38 | 67 |
| Villa Luro | 101 | 17 | 5 % | 2.055 | 11,2 | 6,6 % | 76 | 55 | 68 |
| Constitución | 101 | 25 | 13 % | 1.379 | 10 | 8,7 % | 70 | 100 | 74 |
| San Nicolás | 92 | 23 | 2 % | 1.615 | 10,7 | 7,9 % | 61 | 89 | 77 |
| Monte Castro | 87 | 60 | 7 % | 2.080 | 10,4 | 6 % | 78 | 53 | 67 |
| Villa Devoto | 86 | 34 | 5 % | 2.376 | 12,4 | 6,2 % | 77 | 30 | 62 |
| Villa del Parque | 86 | 24 | 2 % | 2.036 | 11,3 | 6,6 % | 73 | 56 | 68 |
| Villa Pueyrredón | 84 | 25 | 4 % | 2.336 | 11,1 | 5,7 % | 71 | 33 | 59 |
| Villa Gral. Mitre | 77 | 62 | 3 % | 1.922 | 11 | 6,9 % | 74 | 65 | 72 |
| Mataderos | 73 | 26 | 4 % | 2.000 | 10,1 | 6,1 % | 72 | 59 | 61 |
| Parque Avellaneda | 70 | 18 | 11 % | 1.443 | 9,5 | 7,9 % | 73 | 100 | 81 |
| Villa Lugano | 69 | 51 | 4 % | 1.518 | 8,7 | 6,9 % | 75 | 97 | 77 |
| Paternal | 64 | 1 | 6 % | 1.984 | 11,1 | 6,7 % | 71 | 60 | 68 |
| Versalles | 58 | 16 | 5 % | 1.682 | 9,7 | 7 % | 74 | 84 | 74 |
| Villa Real | 42 | 35 | 2 % | 2.065 | — | — | 75 | 54 | 68 |
| Villa Soldati | 35 | 0 | 0 % | 877 | — | — | 72 | 100 | 75 |
| Nueva Pompeya | 20 | 0 | 0 % | 1.283 | — | — | 73 | 100 | 76 |
| Villa Riachuelo | 18 | 8 | 6 % | 1.491 | — | — | 73 | 99 | 75 |
| Centro / Microcentro | 3 | 2 | 0 % | Calibrando | — | — | 65 | — | Calibrando |
| Otro | 1 | 1 | 0 % | Calibrando | — | — | 72 | — | Calibrando |
Cómo leer esta tabla
- Zavaluo es la mediana de USD/m² de los avisos activos que seguimos, por barrio, solo cuando hay 15 o más del mismo tipo: departamentos en venta, o PH y casas en los barrios donde los departamentos no llegan (ahí la celda dice qué mide y las columnas Δ quedan vacías, porque las fuentes externas publican departamentos). Se recalcula cada noche. Con pocos barrios cargados todavía, las diferencias grandes (marcadas en color) dicen más sobre nuestra muestra que sobre el mercado.
- IDECBA / GCBA publica cada trimestre el precio promedio de publicación por barrio y tipología, calculado sobre avisos de Argenprop. Usamos el usado de 2 ambientes como columna comparable; “///” en el informe (muestra insuficiente) queda como “—”.
- TuLugar publica cada mes la mediana de precio pedido por barrio, la mediana de un 2 dormitorios, el alquiler y la rentabilidad bruta. El asterisco marca barrios con muestra reducida según la propia fuente.
- AEstrenar mide solo obra nueva: mediana de las medianas por proyecto, en barrios con al menos 3 proyectos y 20 unidades.
- Ninguno de estos valores es una tasación. Sirven para ubicar un precio pedido; la condición, el piso, la orientación, la terraza, la cochera y la cuadra exacta mueven el valor mucho más que la diferencia entre fuentes.
Hoy hay 3 barrios con una brecha de 15 % o más entre nuestra mediana y TuLugar: Villa Real, Mataderos, Villa Lugano. Lo revisamos a medida que entran más avisos.
Fuentes: IDECBA / GCBA (oficial) (2º trim. 2026) · TuLugar (ago 2026) · AEstrenar (a estrenar) (ago 2026) · Índice Zonaprop (ago 2026). Límites de barrios: GCBA datos abiertos.