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Comprare a Buenos Aires, passo dopo passo.

Come si compra un immobile nella Città di Buenos Aires, pensato per chi lo fa per la prima volta e dall’estero: cosa si firma, quando si paga, chi fa cosa e quanto costa. Uno straniero compra con gli stessi diritti di un argentino.

Rivisto il 27 settembre 2026 · È una guida generale, non una consulenza legale né fiscale. Le norme e le consuetudini cambiano: conferma ogni passaggio con il tuo escribano (notaio) e, per le imposte, con un commercialista.

Nessuna restrizione per gli stranieri

Un appartamento o una casa in Città si compra senza residenza né permessi speciali. I limiti per gli stranieri riguardano i terreni rurali, non gli immobili urbani.

Si paga in dollari in contanti

I prezzi si pubblicano e si pagano in dollari statunitensi, quasi sempre in contanti, contati in banca il giorno della firma.

L’escribano lo sceglie l’acquirente

È un notaio pubblico con responsabilità propria: studia il titolo, redige l’escritura, trattiene le imposte e la iscrive. Per consuetudine a CABA lo propone chi compra.

Un mese o due dall’inizio alla fine

Dalla reserva all’escritura passano di solito tra 30 e 60 giorni per un usato senza complicazioni. Una successione o un edificio nuovo allungano i tempi.

Come funziona

Il percorso di un acquisto pagato in contanti. Ogni passaggio ha un documento, un momento di pagamento e qualcuno che ne risponde.

1Giorno 0ReservaFai un’offerta firmata e lasci un deposito. Il venditore ha qualche giorno per accettarla.Un piccolo deposito: USD 1.000–5.000, o 1–5%
27–15 giorni dopoBoletoIl contratto di compravendita. Pagandolo per intero, il venditore ti consegna l’immobile nello stesso atto.Il prezzo intero, in contanti
3Il giorno del boletoPossessoRicevi le chiavi e firmi un verbale di consegna. L’immobile passa sotto la tua responsabilità.Nient’altro: da qui paghi expensas e utenze
4Quando il titolo è prontoEscrituraL’atto pubblico davanti all’escribano: solo ora sei proprietario nei confronti di tutti.Spese dell’escritura e imposte
51–3 mesi dopoIscrizioneL’escribano la iscrive nel Registro della Proprietà e ti consegna il testimonio.Incluso nelle spese
6Finché sei proprietarioDopoAffittare, pagare le imposte dell’immobile e, un giorno, vendere.ABL, expensas, imposte

Prima di fare un’offerta

Quattro cose da avere già sistemate prima di firmare il primo foglio.

Il tuo CDI

Uno straniero senza DNI argentino ha bisogno di una Clave de Identificación (CDI) rilasciata da ARCA, l’agenzia delle entrate (prima AFIP), per comparire nell’escritura. Si richiede con il passaporto e un domicilio nel Paese; l’escribano o un gestor (un’agenzia di pratiche) la ottengono in pochi giorni. Chiedila appena decidi di comprare: senza CDI non c’è escritura.

Il denaro, e da dove viene

Le norme antiriciclaggio obbligano l’escribano a documentare l’origine dei fondi. Tieni a portata di mano estratti conto, la vendita di un altro bene o qualsiasi cosa giustifichi il pagamento. Se porterai dollari in contanti, più avanti spieghiamo come. ↓

Il tuo escribano

Sceglilo prima della reserva e dagli i dati dell’immobile: richiede i certificati al Registro mentre il venditore decide. Un’agenzia immobiliare può consigliartene uno, ma lavora per te, non per lei.

Quanto vale davvero

I prezzi pubblicati sono prezzi richiesti. Confronta con i comparabili della zona prima di fare un’offerta: la trattativa comincia dal sapere quanto si chiede al metro in quell’isolato.

Valuta un indirizzo

1 · La reserva

La reserva è un’offerta d’acquisto scritta: il prezzo che offri, come pagherai e in che tempi, accompagnata da un deposito. Di solito si firma in agenzia immobiliare, che custodisce il denaro e porta l’offerta al venditore. Se compri direttamente dal proprietario, puoi firmarla davanti al tuo escribano.

Il deposito va di solito da USD 1.000 a USD 5.000, o tra l’1 e il 5% del prezzo nelle operazioni più grandi. L’offerta ha una validità breve, da 3 a 10 giorni.

Cosa può succedere

Il venditore non accetta: ti restituiscono il deposito per intero.
Il venditore accetta: la reserva diventa seña (una caparra vincolante) e vale come acconto sul prezzo. Se poi sei tu a tirarti indietro, la perdi.
Il venditore si tira indietro dopo aver accettato: ti deve restituire il doppio, come penale per il ripensamento.

Leggi cosa dice la reserva nel caso in cui i certificati del Registro mostrino un problema: la cosa ragionevole è che in quel caso ti restituiscano il deposito.

2 · Il boleto de compraventa

Il boleto è il contratto privato di compravendita: fissa il prezzo, la forma di pagamento, la data del possesso e il termine per l’escritura. Si firma nello studio dell’escribano, con le firme autenticate, una volta che l’escribano ha verificato il titolo e i certificati.

Con il prezzo pagato in contanti

In un acquisto in contanti con consegna immediata, si paga tutto il prezzo alla firma del boleto e il venditore ti dà il possesso nello stesso atto. È il percorso abituale quando l’escritura non può essere firmata subito: il venditore sta chiudendo una successione, l’edificio è nuovo e non ha ancora il suo regolamento di proprietà orizzontale, o manca qualche documento.

Il pagamento si fa in dollari in contanti, quasi sempre in banca: in una sala delle cassette di sicurezza, con una macchina contabanconote che verifica i biglietti. Le banconote devono essere in buono stato; molti venditori non accettano quelle molto consumate, scritte o di serie vecchie. Organizzati per tempo con la tua banca o il tuo cambiavalute.

Cosa ti protegge finché non c’è l’escritura

Con il boleto firmato, data certa e il possesso preso, il Codice Civile e Commerciale (artt. 1170 e 1171) tutela l’acquirente in buona fede che ha pagato almeno il 25% del prezzo nei confronti dei creditori del venditore, anche in caso di fallimento. Nonostante ciò, fino all’escritura non sei proprietario nei confronti dei terzi: per questo il boleto deve fissare un termine per l’escritura e una penale se non viene rispettato.

La scorciatoia più comune per un usato. Quando il titolo è in ordine, molti acquisti di usato non firmano il boleto: passano dalla reserva direttamente all’escritura, 30–45 giorni dopo, e il prezzo intero si paga quel giorno. Altri firmano un boleto con una seña del 10–30% e pagano il saldo all’escritura. Il tuo escribano ti dice quale conviene a seconda del caso.

3 · Il possesso

Il possesso è la consegna dell’immobile: ricevi le chiavi e firmi un verbale di consegna, che attesta in che stato l’hai ricevuto. Da quel giorno paghi le expensas (spese condominiali), l’ABL e le utenze.

Prima di firmare il verbale

L’immobile è vuoto e nello stato concordato: prova luce, gas, acqua ed elettrodomestici.
Annota le letture dei contatori e fai la voltura delle utenze.
Chiedi il libre deuda delle expensas (attestato di assenza di debiti) firmato dall’amministrazione dell’edificio.
Chiedi gli ultimi pagamenti dell’ABL (l’imposta comunale) e di AySA (l’acqua).
Chiedi tutte le chiavi, i telecomandi e i codici, e cambia la serratura principale.

Se hai firmato un boleto con pagamento totale, il possesso è lo stesso giorno. Se vai direttamente all’escritura, il possesso si consegna in quell’atto.

4 · L’escritura

L’escritura è l’atto pubblico che ti rende proprietario. La firmano acquirente e venditore davanti all’escribano, che la legge ad alta voce, verifica le identità e trattiene le imposte del venditore.

Cosa verifica prima l’escribano

Lo studio dei titoli (la catena dei proprietari precedenti), il certificato di dominio e quello delle inibizioni del Registro della Proprietà Immobiliare, che il venditore sia il titolare registrato e possa vendere, i debiti di ABL, AySA ed expensas, e il reglamento de copropiedad (regolamento condominiale) dell’edificio.

Come si firma

Di persona, con il passaporto e il tuo CDI, oppure tramite un procuratore con una procura. Se non parli spagnolo, la legge richiede un traduttore pubblico presente alla firma: lo coordina l’escribano.

Cosa paga il venditore

La sua commissione d’agenzia, la sua parte dell’imposta di bollo e l’imposta sulla vendita: l’ITI (1,5% del prezzo) se ha comprato prima del 2018, o l’imposta cedolare sulla plusvalenza se ha comprato dopo. L’escribano la trattiene alla firma.

5 · L’iscrizione

Dopo la firma, l’escribano iscrive l’escritura nel Registro della Proprietà Immobiliare della Città. È ciò che la rende opponibile a chiunque. Richiede da uno a tre mesi.

Quando torna iscritta, l’escribano ti consegna il testimonio: la copia che attesta che sei proprietario. Conservalo; ti servirà per vendere o ipotecare.

Dopo l’acquisto

Affittare

Dalla fine del 2023 i contratti d’affitto si concordano liberamente: la valuta (si può affittare in dollari), la durata e l’adeguamento. Se la durata non viene concordata, è di due anni per uso abitativo.

Affitto breve

La Città richiede di iscrivere le unità in affitto breve turistico in un registro ufficiale. E prima di comprare per affittare a notte, leggi il reglamento de copropiedad: alcuni edifici lo vietano.

Le imposte del proprietario

L’ABL (comunale, bimestrale) e le expensas dell’edificio. Un non residente paga anche Bienes Personales (imposta patrimoniale) sull’immobile, tramite un sostituto d’imposta, e l’affitto è tassato con ritenuta ai fini dell’imposta sul reddito. Per tutto questo, un commercialista a Buenos Aires.

Vendere

Alla vendita, un non residente paga l’imposta sulla plusvalenza se ha comprato dal 2018 in poi, trattenuta all’escritura. Dal 2025 le persone fisiche possono comprare e trasferire dollari con molte meno restrizioni di prima; verifica le norme vigenti del Banco Central prima di pianificare l’uscita del denaro.

Comprare dall’estero

Cosa cambia, e cosa no, quando l’acquirente non vive in Argentina.

I tuoi diritti sono gli stessi

Non servono residenza, visto per investitori né autorizzazioni per comprare un immobile urbano. La legge sui terreni rurali pone limiti agli stranieri sui fondi agricoli, e le zone di frontiera richiedono un permesso; niente di tutto questo si applica alla Città.

Il CDI, di nuovo

È l’unica pratica specifica dello straniero. Con il passaporto e un domicilio nel Paese (può essere quello del tuo escribano o di un conoscente), l’escribano o un gestor lo richiedono ad ARCA. Non è un codice fiscale per lavorare: serve a identificarti nell’operazione.

Come portare il denaro

Ci sono due strade abituali. Una è trasferire i dollari su un conto in Argentina — tuo o di una persona di fiducia — e ritirarli in contanti per la firma. L’altra è portare il contante nel Paese: oltre USD 10.000 devi dichiararlo alla Dogana all’arrivo, e conviene farlo sempre.

Evita i cambi informali e i trasferimenti non tracciabili: l’escribano ti chiederà l’origine dei fondi, e un pagamento che non si può giustificare blocca l’escritura. Alcuni venditori accettano un bonifico su un conto all’estero; si concorda nel boleto e l’escribano lo mette agli atti.

Comprare senza esserci

Puoi firmare tutto tramite un procuratore. La procura si rilascia davanti a un notaio del tuo Paese e si apostilla, oppure in un consolato argentino. Deve essere speciale per comprare quell’immobile, o generale con poteri per comprare immobili; manda la bozza al tuo escribano prima di firmarla.

La lingua

Tutto si firma in spagnolo. Se non lo parli, l’escritura richiede un traduttore pubblico. Chiedi anche il boleto tradotto prima di firmarlo: è lì che c’è quello che si è negoziato.

A nome di una società

Una società straniera può comprare, ma prima deve iscriversi al registro delle società della Città (la IGJ). È più lento e più caro che comprare a tuo nome; ha senso solo con più immobili o per ragioni legate al tuo Paese.

Finanziamento

I mutui argentini richiedono residenza e redditi nel Paese, quindi lo straniero compra quasi sempre in contanti. Se hai la residenza, guarda quali banche concedono mutui. Mutui

Costi di acquisto

Ciò che l’acquirente paga oltre al prezzo. Sono fasce abituali in Città: l’escribano ti dà la cifra esatta prima della firma.

Prezzo dell’immobile (USD)

Voce	Sul prezzo	Stima (USD)
Commissione d’agenziaDi solito 3–4% più IVA. Se compri direttamente dal proprietario, non c’è.	3,6% - 4,8%	5400-7300
Onorario dell’escribanoTra l’1 e il 2% più IVA; si negozia prima.	1,2% - 2,4%	1800-3600
Imposta di bollo3,5% a CABA, che per consuetudine si dividono acquirente e venditore. L’esenzione per la prima casa non si applica quasi mai a un investitore.	1,75%	2600
Certificati, iscrizione e contributiLe pratiche del Registro e i contributi notarili.	0,5% - 1%	800-1500
Totale dell’acquirente	7,1% - 10%	10.600-15.000

Su USD 150.000, calcola tra USD 10.600 e USD 15.000 oltre al prezzo.

E il venditore

Paga la sua commissione (3–4% più IVA se c’è un’agenzia), la sua metà dell’imposta di bollo e l’imposta sulla vendita. Non è un tuo costo, ma spiega parte della trattativa.

Cosa verificare

Quasi tutto ciò che va storto in un acquisto si vede prima di pagare.

Che il venditore sia il titolare registrato, o che abbia una procura valida per vendere. Se è una successione, che la dichiarazione degli eredi sia stata emessa.
Che non ci siano inibizioni né pignoramenti: lo dicono i certificati del Registro, che l’escribano richiede prima della firma.
Il libre deuda di expensas, ABL e AySA: i debiti di expensas seguono l’unità, non il proprietario precedente.
Il reglamento de copropiedad: cosa si può fare (affitto breve, ufficio, animali) e se ci sono lavori o cause in corso nell’edificio.
Che la superficie coincida con la planimetria: i metri pubblicati non sono sempre quelli dell’escritura. Chiedi la planimetria e confrontala.
Un edificio in costruzione è un’altra operazione: compri da un fideicomiso (fondo fiduciario) o da un costruttore, e il rischio è che l’opera non venga completata. Guarda cos’altro ha costruito.
Che l’agenzia sia abilitata: in Città l’agente immobiliare deve essere iscritto al CUCICBA.
Non pagare mai fuori dallo studio dell’escribano o dalla banca, né trasferire una seña a qualcuno che conosci solo da un annuncio.

Domande frequenti

Uno straniero può comprare senza essere residente?

Sì. Con il passaporto e un CDI compri un immobile urbano in Città con gli stessi diritti di un argentino.

Devo essere a Buenos Aires per comprare?

No. Puoi vedere l’immobile in video, firmare la reserva a distanza e lasciare il boleto e l’escritura a un procuratore con una procura apostillata.

Si può pagare in pesos o con bonifico?

Gli immobili si quotano in dollari e si pagano in dollari in contanti. Pagare in pesos o con bonifico è possibile se il venditore accetta; si mette per iscritto nel boleto.

Quanto tempo ci vuole in tutto?

Tra 30 e 60 giorni dalla reserva all’escritura per un usato senza problemi; l’iscrizione aggiunge da uno a tre mesi, ma sei già proprietario dalla firma.

Quanto costa comprare, oltre al prezzo?

Tra il 7 e il 10% se c’è un’agenzia, e tra il 3,5 e il 5% se compri direttamente dal proprietario. Usa il calcolatore qui sopra per il tuo caso.

Posso ottenere un mutuo?

In generale no: le banche argentine richiedono residenza e redditi nel Paese. Lo straniero compra quasi sempre in contanti.

Posso affittare l’immobile in dollari?

Sì. Dalla fine del 2023 la valuta, la durata e l’adeguamento dell’affitto si concordano liberamente.

Chi sceglie l’escribano?

In Città, per consuetudine, l’acquirente. Scegline uno prima della reserva e chiedigli di verificare tutto prima che tu paghi.

Glossario

Le parole che sentirai durante l’operazione, nello spagnolo che si usa qui.

Reserva: Offerta d’acquisto firmata con un deposito. Se il venditore la accetta, diventa seña.
Seña: Pagamento in acconto sul prezzo che vincola l’operazione. Chi si tira indietro la perde, o la restituisce doppia.
Boleto: Boleto de compraventa: il contratto privato che fissa prezzo, pagamento e termini. Non ti rende ancora proprietario.
Posesión: La consegna materiale dell’immobile, con le chiavi e un verbale firmato.
Escritura: L’atto pubblico davanti all’escribano che trasferisce la proprietà.
Escribano: Notaio pubblico. Studia il titolo, redige e firma l’escritura, trattiene le imposte e la iscrive.
CDI: Clave de Identificación: il numero che ARCA assegna a uno straniero senza DNI per operare.
ARCA: L’ente nazionale delle imposte e delle dogane, prima chiamato AFIP.
Expensas: La spesa mensile dell’edificio: portiere, ascensori, pulizie, riparazioni comuni.
ABL: Alumbrado, Barrido y Limpieza: l’imposta immobiliare della Città.
Libre deuda: Certificato che l’unità non ha debiti di expensas, ABL o utenze.
Reglamento de copropiedad: Reglamento de copropiedad: le regole dell’edificio, vincolanti per ogni proprietario.
Poder: Documento con cui un’altra persona firma a tuo nome.
Testimonio: La copia dell’escritura iscritta che attesta che sei proprietario.
ITI: Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: 1,5% del prezzo, a carico del venditore, per immobili comprati prima del 2018.

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