Central do investidor

Comprar em Buenos Aires, passo a passo.

Como se compra um imóvel na Cidade de Buenos Aires, pensado para quem faz isso pela primeira vez e do exterior: o que se assina, quando se paga, quem faz o quê e quanto custa. Um estrangeiro compra com os mesmos direitos que um argentino.

Revisado em 27 de setembro de 2026 · É um guia geral, não assessoria jurídica nem tributária. As normas e os costumes mudam: confirme cada passo com o seu escribano (tabelião) e, para os impostos, com um contador.

Sem restrições para estrangeiros

Um apartamento ou uma casa na Cidade é comprado sem residência nem permissão especial. Os limites para estrangeiros valem para terras rurais, não para imóveis urbanos.

Paga-se em dólares em espécie

Os preços são anunciados e pagos em dólares americanos, quase sempre em dinheiro vivo e contados em um banco no dia da assinatura.

Quem escolhe o tabelião é o comprador

O escribano é um tabelião público com responsabilidade própria: estuda o título, redige a escritura, retém impostos e a registra. Por costume, em Buenos Aires quem o indica é o comprador.

Um ou dois meses do início ao fim

Da reserva à escritura costumam passar entre 30 e 60 dias em um imóvel usado sem complicações. Um inventário ou um prédio novo alongam o prazo.

Como funciona

O caminho de uma compra paga à vista. Cada passo tem um documento, um momento de pagamento e um responsável.

1Dia 0ReservaVocê faz uma oferta assinada e deixa um depósito. O vendedor tem alguns dias para aceitá-la.Um depósito pequeno: USD 1.000–5.000, ou 1–5%
27–15 dias depoisBoletoO contrato de compra e venda. Ao pagá-lo por inteiro, o vendedor entrega o imóvel no mesmo ato.O preço integral, em dinheiro
3No dia do boletoPosseVocê recebe as chaves e assina um termo de posse. O imóvel passa a ficar sob sua responsabilidade.Nada mais: a partir daqui você paga expensas e serviços
4Quando o título estiver prontoEscrituraA escritura pública perante o escribano: só agora você é dono perante todos.Custos de escritura e impostos
51–3 meses depoisRegistroO escribano a registra no Registro de Imóveis e entrega a você o testimonio.Incluído nos custos
6Enquanto você for donoDepoisAlugar, pagar os impostos do imóvel e, algum dia, vender.ABL, expensas, impostos

Antes de fazer uma oferta

Quatro coisas que convém ter resolvidas antes de assinar a primeira folha.

O seu CDI

Um estrangeiro sem DNI argentino precisa de uma Clave de Identificación (CDI) da ARCA, o órgão tributário (antes AFIP), para constar na escritura. É solicitada com o passaporte e um endereço no país; o escribano ou um gestor (despachante) resolvem isso em poucos dias. Peça assim que decidir comprar: sem CDI não há escritura.

O dinheiro, e de onde ele vem

As normas contra a lavagem de dinheiro obrigam o escribano a documentar a origem dos recursos. Tenha à mão extratos bancários, a venda de outro bem ou o que justifique o pagamento. Se você vai trazer dólares em espécie, explicamos como mais adiante. ↓

O seu escribano

Escolha-o antes da reserva e passe a ele os dados do imóvel: ele pede as certidões ao Registro enquanto o vendedor decide. Uma imobiliária pode recomendar um, mas ele trabalha para você, não para ela.

Quanto vale de verdade

Os preços anunciados são preços pedidos. Compare com os comparáveis da região antes de fazer uma oferta: a negociação começa por saber quanto se pede por metro naquele quarteirão.

Avaliar um endereço

1 · A reserva

A reserva é uma oferta de compra por escrito: o preço que você oferece, como vai pagar e em que prazo, acompanhada de um depósito. Normalmente é assinada na imobiliária, que guarda o dinheiro e leva a oferta ao vendedor. Se você comprar direto do proprietário, pode assiná-la perante o seu escribano.

O depósito costuma ir de USD 1.000 a USD 5.000, ou entre 1 e 5% do preço em operações maiores. A oferta tem um prazo de validade curto, de 3 a 10 dias.

O que pode acontecer

O vendedor não aceita: você recebe o depósito de volta integralmente.
O vendedor aceita: a reserva passa a ser seña (sinal) e conta como parte do preço. Se depois quem desistir for você, você a perde.
O vendedor desiste depois de aceitar: ele deve devolver a você o dobro, como multa por voltar atrás.

Leia o que a reserva diz sobre o que acontece se as certidões do Registro mostrarem um problema: o razoável é que, nesse caso, o depósito seja devolvido a você.

2 · O boleto de compraventa

O boleto é o contrato particular de compra e venda: fixa o preço, a forma de pagamento, a data da posse e o prazo para a escritura. É assinado no cartório do escribano, com firmas reconhecidas, depois que o escribano revisou o título e as certidões.

Com o preço pago à vista

Em uma compra à vista e com entrega imediata, todo o preço é pago na assinatura do boleto e o vendedor entrega a posse no mesmo ato. É o caminho habitual quando a escritura não pode ser assinada logo: o vendedor está concluindo um inventário, o prédio é novo e ainda não tem o seu regulamento de propriedade horizontal, ou falta algum documento.

O pagamento é feito em dólares em espécie, quase sempre em um banco: em uma sala de cofres, com uma máquina contadora que verifica as cédulas. As cédulas precisam estar em bom estado; muitos vendedores não aceitam as muito gastas, escritas ou de séries antigas. Combine com o seu banco ou casa de câmbio com antecedência.

O que protege você enquanto não há escritura

Com o boleto assinado, com data certa e a posse tomada, o Código Civil e Comercial (arts. 1170 e 1171) protege o comprador de boa-fé que pagou pelo menos 25% do preço frente aos credores do vendedor, inclusive na falência dele. Mesmo assim, até a escritura você não é dono perante terceiros: por isso o boleto precisa fixar um prazo para a escritura e uma multa se ele não for cumprido.

O atalho mais comum em um usado. Quando o título está em ordem, muitas compras de usados não assinam boleto: passam da reserva direto à escritura, 30 a 45 dias depois, e o preço integral é pago nesse dia. Outras assinam um boleto com uma seña de 10 a 30% e pagam o saldo na escritura. O seu escribano diz qual convém em cada caso.

3 · A posse

A posse é a entrega do imóvel: você recebe as chaves e assina um termo de posse, que registra em que estado o recebeu. A partir desse dia você paga as expensas (taxas de condomínio), o ABL e os serviços.

Antes de assinar o termo

O imóvel está vazio e no estado combinado: teste a luz, o gás, a água e os eletrodomésticos.
Anote as leituras dos medidores e transfira a titularidade dos serviços.
Peça o libre deuda (certidão de quitação) de expensas assinado pela administração do prédio.
Peça os últimos pagamentos de ABL (o imposto municipal) e da AySA (a água).
Peça todas as chaves, controles e códigos, e troque a fechadura principal.

Se você assinou boleto com pagamento integral, a posse é no mesmo dia. Se for direto à escritura, a posse é entregue nesse ato.

4 · A escritura

A escritura pública é o ato que torna você dono. Comprador e vendedor a assinam perante o escribano, que a lê em voz alta, verifica as identidades e retém os impostos do vendedor.

O que o escribano verifica antes

O estudo de títulos (a cadeia de proprietários anteriores), a certidão de domínio e a de inibições do Registro de Imóveis, que o vendedor seja o titular registral e possa vender, as dívidas de ABL, AySA e expensas, e o reglamento de copropiedad (convenção de condomínio) do prédio.

Como se assina

Pessoalmente, com o passaporte e o seu CDI, ou por meio de um procurador com uma procuração. Se você não fala espanhol, a lei exige um tradutor público presente na assinatura: o escribano providencia.

O que o vendedor paga

A comissão da imobiliária dele, a parte dele do imposto de selos e o imposto sobre a venda: o ITI (1,5% do preço) se ele comprou antes de 2018, ou o imposto cedular sobre o ganho se comprou depois. O escribano o retém na assinatura.

5 · O registro

Depois da assinatura, o escribano registra a escritura no Registro de Imóveis da Cidade. É isso que a torna oponível a qualquer pessoa. Leva de um a três meses.

Quando ela volta registrada, o escribano entrega a você o testimonio: a cópia que comprova que você é dono. Guarde-o; é o que você vai precisar para vender ou hipotecar.

Depois de comprar

Alugar

Desde o fim de 2023 os contratos de aluguel são pactuados livremente: a moeda (pode-se alugar em dólares), a duração e o reajuste. Se a duração não for combinada, é de dois anos para moradia.

Aluguel por temporada

A Cidade exige inscrever as unidades de aluguel turístico por temporada em um registro oficial. E antes de comprar para alugar por diária, leia o reglamento de copropiedad: alguns prédios proíbem.

Impostos do proprietário

O ABL (municipal, bimestral) e as expensas do prédio. Um não residente também paga Bienes Personales (imposto sobre o patrimônio) pelo imóvel, por meio de um responsável substituto, e o aluguel é tributado pelo imposto de renda (Ganancias) por retenção. Para isso, um contador em Buenos Aires.

Vender

Ao vender, um não residente paga imposto sobre o ganho se comprou a partir de 2018, retido na escritura. Desde 2025 as pessoas físicas podem comprar e remeter dólares com muito menos restrições do que antes; confirme as normas vigentes do Banco Central antes de planejar a saída do dinheiro.

Comprar do exterior

O que muda, e o que não muda, quando o comprador não mora na Argentina.

Os seus direitos são os mesmos

Não é preciso residência, visto de investidor nem autorização para comprar um imóvel urbano. A lei de terras rurais impõe limites a estrangeiros sobre áreas rurais, e as zonas de fronteira exigem uma permissão; nada disso se aplica à Cidade.

O CDI, de novo

É o único trâmite próprio do estrangeiro. Com o passaporte e um endereço no país (pode ser o do seu escribano ou o de um conhecido), o escribano ou um gestor o solicitam à ARCA. Não é um número fiscal para trabalhar: serve para identificar você na operação.

Como trazer o dinheiro

Há dois caminhos habituais. Um é transferir os dólares para uma conta na Argentina — sua ou de alguém de confiança — e sacá-los em cédulas para a assinatura. O outro é entrar com o dinheiro em espécie no país: acima de USD 10.000 você precisa declará-lo na Alfândega ao chegar, e convém fazer isso sempre.

Evite o câmbio informal e as transferências sem rastro: o escribano vai pedir a origem dos recursos, e um pagamento que não pode ser justificado trava a escritura. Alguns vendedores aceitam transferência para uma conta no exterior; isso é pactuado no boleto e o escribano deixa registrado.

Comprar sem estar presente

Você pode assinar tudo por meio de um procurador. A procuração é outorgada perante um tabelião do seu país e apostilada, ou em um consulado argentino. Precisa ser específica para comprar aquele imóvel, ou geral com poderes para comprar imóveis; mande a minuta ao seu escribano antes de assiná-la.

O idioma

Tudo é assinado em espanhol. Se você não fala, a escritura exige um tradutor público. Peça também o boleto traduzido antes de assiná-lo: é nele que está o que foi negociado.

Em nome de uma empresa

Uma empresa estrangeira pode comprar, mas antes precisa se inscrever no registro de sociedades da Cidade (a IGJ). É mais lento e mais caro do que comprar em seu nome; só faz sentido com vários imóveis ou por razões do seu país.

Financiamento

Os financiamentos imobiliários argentinos exigem residência e renda no país, então o estrangeiro compra quase sempre à vista. Se você tem residência, veja quais bancos emprestam. Financiamentos imobiliários

Custos da compra

O que o comprador soma além do preço. São faixas habituais na Cidade: o escribano passa o número exato antes da assinatura.

Preço do imóvel (USD)

Item	Sobre o preço	Estimativa (USD)
Comissão da imobiliáriaNormalmente 3–4% mais IVA. Se você comprar direto do proprietário, não há.	3,6% – 4,8%	5.400–7.300
Honorários do escribanoEntre 1 e 2% mais IVA; negocia-se antes.	1,2% – 2,4%	1.800–3.600
Imposto de selos3,5% na Cidade de Buenos Aires, que por costume é dividido entre comprador e vendedor. A isenção por moradia única quase nunca se aplica a um investidor.	1,75%	2.600
Certidões, registro e contribuiçõesOs trâmites do Registro e as contribuições notariais.	0,5% – 1%	800–1.500
Total do comprador	7,1% – 10%	10.600–15.000

Sobre USD 150.000, calcule entre USD 10.600 e USD 15.000 além do preço.

E o vendedor

Paga a comissão dele (3–4% mais IVA se houver imobiliária), a metade dele dos selos e o imposto sobre a venda. Não é um custo seu, mas explica parte da negociação.

O que verificar

Quase tudo o que dá errado em uma compra pode ser visto antes de pagar.

Que o vendedor seja o titular registral, ou que tenha uma procuração vigente para vender. Se for um inventário, que a declaração de herdeiros já tenha sido proferida.
Que não haja inibições nem penhoras: isso consta nas certidões do Registro, que o escribano pede antes da assinatura.
O libre deuda de expensas, ABL e AySA: as dívidas de expensas acompanham a unidade, não o proprietário anterior.
O reglamento de copropiedad: o que é permitido (aluguel por temporada, escritório, animais) e se há obras ou processos do prédio em andamento.
Que a área coincida com a planta: os metros anunciados nem sempre são os da escritura. Peça a planta e compare.
Um prédio na planta é outra operação: você compra de um fideicomisso ou de uma incorporadora, e o risco é que a obra seja concluída. Veja o que mais ela construiu.
Que a imobiliária esteja registrada: na Cidade, o corretor precisa estar inscrito no CUCICBA.
Nunca pague fora do cartório do escribano ou do banco, nem transfira uma seña a alguém que você só conhece por um anúncio.

Perguntas frequentes

Um estrangeiro pode comprar sem ser residente?

Sim. Com o passaporte e um CDI você compra um imóvel urbano na Cidade com os mesmos direitos que um argentino.

Preciso estar em Buenos Aires para comprar?

Não. Você pode ver o imóvel por vídeo, assinar a reserva a distância e deixar o boleto e a escritura a cargo de um procurador com uma procuração apostilada.

Dá para pagar em pesos ou por transferência?

Os imóveis são cotados em dólares e pagos em dólares em espécie. Pagar em pesos ou por transferência é possível se o vendedor aceitar; isso fica por escrito no boleto.

Quanto tempo leva tudo?

Entre 30 e 60 dias da reserva à escritura em um usado sem problemas; o registro soma mais um a três meses, mas você já é dono desde a assinatura.

Quanto custa comprar, além do preço?

Entre 7 e 10% se houver imobiliária, e entre 3,5 e 5% se você comprar direto do proprietário. Use a calculadora acima para o seu caso.

Posso obter um financiamento imobiliário?

Em geral, não: os bancos argentinos exigem residência e renda no país. O estrangeiro compra quase sempre à vista.

Posso alugar o imóvel em dólares?

Sim. Desde o fim de 2023 a moeda, a duração e o reajuste do aluguel são pactuados livremente.

Quem escolhe o escribano?

Na Cidade, por costume, o comprador. Escolha um antes da reserva e peça que ele revise tudo antes que você pague.

Glossário

As palavras que você vai ouvir na operação, no espanhol que se usa aqui.

Reserva: Oferta de compra assinada com um depósito. Se o vendedor a aceita, ela se converte em seña.
Seña: Pagamento por conta do preço que garante a operação. Quem desiste a perde, ou a devolve em dobro.
Boleto: Boleto de compraventa: o contrato particular que fixa preço, pagamento e prazos. Ainda não torna você dono.
Posesión: A entrega material do imóvel, com as chaves e um termo assinado.
Escritura: A escritura pública perante o escribano que transfere o domínio.
Escribano: Tabelião público. Estuda o título, redige e assina a escritura, retém impostos e a registra.
CDI: Clave de Identificación: o número que a ARCA dá a um estrangeiro sem DNI para poder operar.
ARCA: O órgão nacional de impostos e alfândega, antes chamado AFIP.
Expensas: A despesa mensal do prédio: zelador, elevadores, limpeza, reparos das áreas comuns.
ABL: Alumbrado, Barrido y Limpieza: o imposto imobiliário da Cidade.
Libre deuda: Certidão de que a unidade não deve expensas, ABL nem serviços.
Reglamento de copropiedad: Reglamento de copropiedad: as regras do prédio, que obrigam cada proprietário.
Poder: Documento pelo qual outra pessoa assina em seu nome.
Testimonio: A cópia da escritura registrada que comprova que você é dono.
ITI: Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: 1,5% do preço, a cargo do vendedor, para imóveis comprados antes de 2018.

Continue a partir daqui

Avalie um imóvel Quanto se pede por metro naquele quarteirão, com os comparáveis à vista.Veja o que está à venda Os anúncios de toda a Cidade, com o preço comparado ao do bairro.Leia o mercado Preço por metro, rentabilidade do aluguel e quanto tempo leva para vender, bairro por bairro.Crie um alerta Avisamos você quando aparecer o que você procura, ou quando o preço baixar.