Mercato · Buenos Aires · appartamenti in vendita
Valori di riferimento per barrio.
Ciò che Zavaluo misura sugli annunci attivi, accanto a ciò che pubblicano l'istituto di statistica della città e due fonti private. Sono tutti prezzi richiesti, non prezzi di chiusura. Dove non abbiamo ancora 15 comparabili scriviamo “In calibrazione” e lasciamo visibili i riferimenti esterni. Nei barrios senza 15 appartamenti in vendita ma con PH e case, la mediana è di questi e la colonna lo indica.
Zavaluo · barrios con riferimento48 / 48al 2026-10-28 · mediana con ≥ 15 annunci
IDECBA · usato 2 locali, media di Buenos AiresUSD 2343T2 2026 · +1,4% su base annua
TuLugar · mediana appartamentiUSD 2377ago 2026 · Buenos Aires
Indice Zonaprop · media di Buenos AiresUSD 2476ago 2026 · inserito a mano
| Barrio | Zavaluo mediana · n | TuLugar ago 2026 | Δ Zavaluo vs TuLugar | IDECBA usato 2 locali T2 2026 · su base annua | Δ vs IDECBA | Affitto USD/mese · rendimento | Nuove costruzioni AEstrenar ago 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5380 · 387 | 5822 | -7,6 % | 5805 · -3,4 % | -7,3 % | 2400 · 5 % | — |
| Palermo | 3122 · 903 | 3236 | -3,5 % | 3118 · +0,9 % | +0,1 % | 894 · 5,1 % | 4242 |
| Núñez | 3199 · 436 | 3223 | -0,7 % | 3266 · +10,1 % | -2,1 % | 750 · 4,7 % | 4109 |
| Belgrano | 3040 · 2636 | 3083 | -1,4 % | 2958 · +2,9 % | +2,8 % | 821 · 4,5 % | 3838 |
| Colegiales | 2880 · 173 | 2882 | -0,1 % | 2779 · +5,7 % | +3,6 % | 662 · 4,4 % | 3568 |
| Recoleta | 2692 · 697 | 2715 | -0,8 % | 2680 · -1,9 % | +0,4 % | 800 · 4,4 % | 4420 |
| Coghlan | 2652 · 154 | 2665 | -0,5 % | 2871 · +0,1 % | -7,6 % | 523 · 4,2 % | — |
| Saavedra | 2660 · 133 | 2655 | +0,2 % | 2888 · +6,3 % | -7,9 % | 583 · 4,4 % | — |
| Chacarita | 2565 · 180 | 2619 | -2,1 % | — | — | 530 · 4,5 % | — |
| Villa Urquiza | 2705 · 337 | 2577 | +5 % | 2775 · +1,1 % | -2,5 % | 576 · 4,3 % | — |
| Retiro | 2414 · 355 | 2547 | -5,2 % | 2259 · -2,5 % | +6,9 % | 728 · 4,5 % | — |
| Villa Ortúzar | 2414 · 109 | 2532 | -4,7 % | 2826 · +3,6 % | -14,6 % | 596 · 4,6 % | — |
| Villa Devoto | 2376 · 86 | 2468 | -3,7 % | 2352 · +0,4 % | +1 % | 655 · 4,4 % | — |
| Villa Crespo | 2339 · 486 | 2400 | -2,5 % | 2413 · +1,7 % | -3,1 % | 600 · 5,1 % | 3005 |
| Caballito | 2391 · 1727 | 2305 | +3,7 % | 2317 · +0,9 % | +3,2 % | 563 · 4,2 % | 3406 |
| Parque Chas | 2273 · 103 | 2245 | +1,2 % | 2604 · +6,5 % | -12,7 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa del Parque | 2036 · 86 | 2105 | -3,3 % | 2310 · +3,4 % | -11,9 % | 503 · 4,4 % | — |
| Almagro | 2129 · 1555 | 2094 | +1,7 % | 2117 · +0,4 % | +0,6 % | 498 · 4,7 % | 3269 |
| Agronomía | 2080 · 297 | 2056 | +1,2 % | 2106 · +6 % | -1,2 % | 530 · 5,3 % | — |
| Villa Pueyrredón | 2336 · 84 | 2048 | +14,1 % | 2594 · +11 % | -9,9 % | 530 · 4,7 % | — |
| Paternal | 1984 · 64 | — | — | — | — | — | — |
| San Telmo | 2227 · 115 | 1973 | +12,9 % | 1854 · -3,5 % | +20,1 % | 563 · 6,1 % | — |
| Monserrat | 1837 · 583 | 1963 | -6,4 % | 1787 · +1 % | +2,8 % | 530 · 6,1 % | — |
| Villa Santa Rita | 2083 · 109 | 1900 | +9,6 % | 2164 · +7,1 % | -3,7 % | 463 · 4,8 % | — |
| Monte Castro | 2080 · 87 | 1895 | +9,8 % | 2226 · +4,5 % | -6,6 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa Luro | 2055 · 101 | 1890 | +8,7 % | 2135 · +0,2 % | -3,7 % | 530 · 5,3 % | — |
| Parque Chacabuco | 2096 · 110 | 1889 | +11 % | 2293 · +3,3 % | -8,6 % | 563 · 5,6 % | — |
| Boedo | 2015 · 840 | 1871 | +7,7 % | 1972 · +3,2 % | +2,2 % | 463 · 5,1 % | — |
| Barracas | 2039 · 966 | 1823 | +11,8 % | 1969 · -2,2 % | +3,6 % | 550 · 5,3 % | — |
| Villa Gral. Mitre | 1922 · 77 | 1810 | +6,2 % | 2011 · +1,3 % | -4,4 % | 497 · 5 % | — |
| Flores | 1849 · 225 | 1800 | +2,7 % | 1974 · +6,3 % | -6,3 % | 497 · 5 % | — |
| Liniers | 1955 · 118 | 1798 | +8,7 % | 1883 · -1,1 % | +3,8 % | 463 · 4,8 % | — |
| San Nicolás | 1615 · 92 | 1763 | -8,4 % | 1777 · -3,8 % | -9,1 % | 463 · 5,9 % | — |
| Villa Riachuelo | 1491 · 18 | 1745 | -14,6 % | — | — | — | — |
| San Cristóbal | 1929 · 127 | 1712 | +12,7 % | 1803 · +0,7 % | +7 % | 430 · 5,7 % | — |
| Villa Real | 2065 · 41 | 1677 | +23,1 % | — | — | — | — |
| Balvanera | 1667 · 2269 | 1667 | 0 % | 1696 · -0,5 % | -1,7 % | 463 · 5,6 % | — |
| Vélez Sársfield | 1722 · 58 | 1667 | +3,3 % | 1800 · +2 % | -4,3 % | 497 · 5,7 % | — |
| Versalles | 1682 · 57 | 1660 | +1,3 % | — | — | — | — |
| Mataderos | 2000 · 73 | 1652 | +21,1 % | 1808 · -1,4 % | +10,6 % | 497 · 5,1 % | — |
| Parque Patricios | 1743 · 105 | 1616 | +7,9 % | 1713 · +1,2 % | +1,8 % | 437 · 5,7 % | — |
| Floresta | 1616 · 106 | 1546 | +4,5 % | 1639 · -7,2 % | -1,4 % | 457 · 5,4 % | — |
| Constitución | 1379 · 99 | 1483 | -7 % | 1528 · -3,8 % | -9,8 % | 402 · 5,7 % | — |
| La Boca | 1355 · 400 | 1393 | -2,7 % | 1506 · +1,7 % | -10 % | 516 · 7,6 % | — |
| Parque Avellaneda | 1443 · 70 | 1321 | +9,2 % | 1728 · -3,7 % | -16,5 % | 513 · 5,9 % | — |
| Nueva Pompeya | 1283 · 20 | 1282 | +0,1 % | 1457 · +5,7 % | -11,9 % | — | — |
| Villa Lugano | 1518 · 69 | 1048 | +44,8 % | 1437 · +2,3 % | +5,6 % | 463 · 7,9 % | — |
| Villa Soldati | 877 · 35 | 835 | +5 % | — | — | — | — |
Buenos Aires Market Score
Contesto di mercato · Buenos Aires · Luglio 2026
60 / 100Forte+7,4 pt in 3 mesi
6051rogiti · -9% a/a
15,9 %con mutuo
2,1 %inflazione mensile
419rischio paese (pb)
Attività di compravendita6051 rogiti, -9% rispetto a un anno prima · +19,5% negli ultimi 3 mesi
53neutraleCredito ipotecario15,9% dei rogiti con mutuo · stock reale +43,4% a/a
57stabileCondizioni di finanziamentoTAMAR 22,6% nominale · tasso reale circa -7 pp
56moderatoStabilità macroinflazione 2,1% al mese (-14,7 pp di accelerazione) · volatilità del dollaro 1,4%
68in stabilizzazioneRischio sovrano e di cambiorischio paese 419 pb · divario col dollaro blue +3%
78basso per l'ArgentinaLuglio 2022linea: punteggio 0–100 · barre: rogiti al meseLuglio 2026
Fonti pubbliche: il collegio notarile della città (rogiti e ipoteche), la banca centrale (dollaro A3500, TAMAR/BADLAR, tasso di policy, UVA, stock di mutui), l'INDEC (IPC) e il rischio paese (EMBI, feed di terzi). Ogni componente è un percentile rispetto al proprio storico dal 2016 — l'Argentina cambia spesso regime, quindi non usiamo soglie fisse. Descrive il mercato in cui un immobile viene venduto; non modifica alcun riferimento né alcun intervallo. Versione caba-market-score-v1 · qualità dei dati 100/100.
Indice dei barrios
Stock e flusso di annunci, rendimento lordo (affitto mensile × 12 / vendita, entrambe mediane di USD/m² sugli annunci attivi), contesto medio e le componenti del punteggio di mercato. Il punteggio totale resta “In calibrazione” finché non ci sono 30 giorni di storico per misurare slancio e liquidità; fino ad allora mostriamo ciò che è già misurabile. Dati al 2026-10-28.
| Barrio | Annunci | Nuovi in 30 g | Prezzo ribassato | Vendita USD/m² | Affitto USD/m²·mese | Rendimento lordo | Contesto | Accessibile | Mercato |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgrano | 2717 | 171 | 1 % | 3040 | 14,8 | 5,9 % | 75 | 0 | 55 |
| Balvanera | 2299 | 80 | 1 % | 1667 | 11 | 7,9 % | 65 | 85 | 77 |
| Caballito | 1831 | 137 | 1 % | 2391 | 11,9 | 6 % | 74 | 29 | 59 |
| Almagro | 1607 | 99 | 1 % | 2129 | 11,4 | 6,4 % | 66 | 49 | 64 |
| Barracas | 976 | 4 | 0 % | 2039 | 11,3 | 6,6 % | 76 | 56 | 68 |
| Palermo | 966 | 199 | 2 % | 3122 | 14,2 | 5,5 % | 69 | 0 | 55 |
| Boedo | 856 | 55 | 1 % | 2015 | 11,4 | 6,8 % | 74 | 58 | 71 |
| Recoleta | 733 | 147 | 2 % | 2692 | 13,8 | 6,2 % | 71 | 5 | 55 |
| Monserrat | 649 | 32 | 1 % | 1837 | 11,3 | 7,4 % | 68 | 72 | 73 |
| Villa Crespo | 490 | 75 | 3 % | 2339 | 12,7 | 6,5 % | 65 | 33 | 63 |
| Núñez | 439 | 118 | 2 % | 3199 | 14,2 | 5,3 % | 75 | 0 | 52 |
| Puerto Madero | 403 | 60 | 1 % | 5380 | 25,7 | 5,7 % | 74 | 0 | 55 |
| La Boca | 402 | 23 | 2 % | 1355 | 9,3 | 8,3 % | 76 | 100 | 82 |
| Retiro | 374 | 95 | 2 % | 2414 | 13,2 | 6,6 % | 70 | 27 | 62 |
| Villa Urquiza | 338 | 92 | 4 % | 2705 | 12,2 | 5,4 % | 76 | 4 | 56 |
| Agronomía | 303 | 0 | 0 % | 2080 | 10,8 | 6,2 % | 72 | 53 | 65 |
| Flores | 225 | 108 | 5 % | 1849 | 10,2 | 6,6 % | 73 | 71 | 71 |
| Chacarita | 189 | 29 | 2 % | 2565 | 13,3 | 6,2 % | 72 | 15 | 58 |
| Colegiales | 174 | 103 | 2 % | 2880 | 12,7 | 5,3 % | 74 | 0 | 61 |
| Coghlan | 155 | 27 | 4 % | 2652 | 11,7 | 5,3 % | 77 | 8 | 54 |
| Saavedra | 134 | 63 | 1 % | 2660 | 12,7 | 5,7 % | 78 | 8 | 55 |
| San Cristóbal | 127 | 45 | 6 % | 1929 | 11,3 | 7 % | 74 | 65 | 72 |
| Liniers | 118 | 38 | 3 % | 1955 | 10,1 | 6,2 % | 74 | 63 | 66 |
| San Telmo | 115 | 39 | 7 % | 2227 | 11,5 | 6,2 % | 69 | 41 | 63 |
| Villa Santa Rita | 111 | 32 | 2 % | 2083 | 10,6 | 6,1 % | 69 | 53 | 64 |
| Parque Chacabuco | 110 | 25 | 7 % | 2096 | 11,5 | 6,6 % | 75 | 52 | 65 |
| Villa Ortúzar | 109 | 39 | 5 % | 2414 | 11,6 | 5,8 % | 80 | 27 | 60 |
| Floresta | 106 | 45 | 9 % | 1616 | 10,3 | 7,7 % | 75 | 89 | 74 |
| Parque Patricios | 105 | 33 | 10 % | 1743 | 11 | 7,6 % | 81 | 79 | 76 |
| Vélez Sársfield | 104 | 11 | 1 % | 1722 | 10,2 | 7,1 % | 64 | 81 | 73 |
| Parque Chas | 103 | 21 | 6 % | 2273 | 12,4 | 6,6 % | 74 | 38 | 67 |
| Villa Luro | 101 | 17 | 5 % | 2055 | 11,2 | 6,6 % | 76 | 55 | 68 |
| Constitución | 101 | 25 | 13 % | 1379 | 10 | 8,7 % | 70 | 100 | 74 |
| San Nicolás | 92 | 23 | 2 % | 1615 | 10,7 | 7,9 % | 61 | 89 | 77 |
| Monte Castro | 87 | 60 | 7 % | 2080 | 10,4 | 6 % | 78 | 53 | 67 |
| Villa Devoto | 86 | 34 | 5 % | 2376 | 12,4 | 6,2 % | 77 | 30 | 62 |
| Villa del Parque | 86 | 24 | 2 % | 2036 | 11,3 | 6,6 % | 73 | 56 | 68 |
| Villa Pueyrredón | 84 | 25 | 4 % | 2336 | 11,1 | 5,7 % | 71 | 33 | 59 |
| Villa Gral. Mitre | 77 | 62 | 3 % | 1922 | 11 | 6,9 % | 74 | 65 | 72 |
| Mataderos | 73 | 26 | 4 % | 2000 | 10,1 | 6,1 % | 72 | 59 | 61 |
| Parque Avellaneda | 70 | 18 | 11 % | 1443 | 9,5 | 7,9 % | 73 | 100 | 81 |
| Villa Lugano | 69 | 51 | 4 % | 1518 | 8,7 | 6,9 % | 75 | 97 | 77 |
| Paternal | 64 | 1 | 6 % | 1984 | 11,1 | 6,7 % | 71 | 60 | 68 |
| Versalles | 58 | 16 | 5 % | 1682 | 9,7 | 7 % | 74 | 84 | 74 |
| Villa Real | 42 | 35 | 2 % | 2065 | — | — | 75 | 54 | 68 |
| Villa Soldati | 35 | 0 | 0 % | 877 | — | — | 72 | 100 | 75 |
| Nueva Pompeya | 20 | 0 | 0 % | 1283 | — | — | 73 | 100 | 76 |
| Villa Riachuelo | 18 | 8 | 6 % | 1491 | — | — | 73 | 99 | 75 |
| Centro / Microcentro | 3 | 2 | 0 % | In calibrazione | — | — | 65 | — | In calibrazione |
| Otro | 1 | 1 | 0 % | In calibrazione | — | — | 72 | — | In calibrazione |
Come leggere questa tabella
- Zavaluo è la mediana USD/m² degli annunci attivi che seguiamo, per barrio, solo dove ce ne sono 15 o più dello stesso tipo: appartamenti in vendita, oppure PH e case nei barrios dove gli appartamenti non bastano (lì la cella dice cosa misura e le colonne Δ restano vuote, perché le fonti esterne pubblicano appartamenti). Ricalcolata ogni notte. Con ancora pochi barrios caricati, i grandi scarti (a colori) dicono più sul nostro campione che sul mercato.
- IDECBA / GCBA pubblica ogni trimestre il prezzo medio richiesto per barrio e tipologia, calcolato sugli annunci di Argenprop. Usiamo il dato dell'usato 2 locali come colonna di confronto; “///” nel rapporto (campione troppo piccolo) compare come “—”.
- TuLugar pubblica ogni mese il prezzo mediano richiesto per barrio, la mediana per 2 camere, l'affitto e il rendimento lordo. L'asterisco segna i barrios che la fonte stessa indica come campione piccolo.
- AEstrenar misura solo le nuove costruzioni: la mediana delle mediane per progetto, nei barrios con almeno 3 progetti e 20 unità.
- Nessuna di queste cifre è una perizia formale. Collocano un prezzo richiesto; lo stato, il piano, l'esposizione, un terrazzo, il posto auto e la via esatta muovono il valore molto più dello scarto tra fonti.
Oggi ci sono 3 barrios con uno scarto del 15% o più tra la nostra mediana e TuLugar: Villa Real, Mataderos, Villa Lugano. Li rivediamo man mano che arrivano annunci.
Fonti: IDECBA / GCBA (oficial) (T2 2026) · TuLugar (ago 2026) · AEstrenar (a estrenar) (ago 2026) · Índice Zonaprop (ago 2026). Confini dei barrios: open data del GCBA.