Marché · Buenos Aires · appartements à vendre
Valeurs de référence par barrio.
Ce que Zavaluo mesure sur les annonces actives, à côté de ce que publient l'institut statistique de la ville et deux sources privées. Ce sont toutes des prix affichés, pas des prix de vente. Là où nous n'avons pas encore 15 comparables, nous indiquons « En calibrage » et laissons les références externes visibles. Dans les barrios sans 15 appartements à vendre mais avec des PH et des maisons, la médiane porte sur ceux-ci et la colonne le précise.
Zavaluo · barrios avec une référence48 / 48au 2026-10-28 · médiane avec ≥ 15 annonces
IDECBA · ancien 2 pièces, moyenne de Buenos AiresUSD 2 343T2 2026 · +1,4 % sur un an
TuLugar · médiane des appartementsUSD 2 377août 2026 · Buenos Aires
Indice Zonaprop · moyenne de Buenos AiresUSD 2 476août 2026 · saisi à la main
| Barrio | Zavaluo médiane · n | TuLugar août 2026 | Δ Zavaluo vs TuLugar | IDECBA ancien 2 pièces T2 2026 · sur un an | Δ vs IDECBA | Loyer USD/mois · rendement | Neuf AEstrenar août 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5 380 · 387 | 5 822 | -7,6 % | 5 805 · -3,4 % | -7,3 % | 2 400 · 5 % | — |
| Palermo | 3 122 · 903 | 3 236 | -3,5 % | 3 118 · +0,9 % | +0,1 % | 894 · 5,1 % | 4 242 |
| Núñez | 3 199 · 436 | 3 223 | -0,7 % | 3 266 · +10,1 % | -2,1 % | 750 · 4,7 % | 4 109 |
| Belgrano | 3 040 · 2636 | 3 083 | -1,4 % | 2 958 · +2,9 % | +2,8 % | 821 · 4,5 % | 3 838 |
| Colegiales | 2 880 · 173 | 2 882 | -0,1 % | 2 779 · +5,7 % | +3,6 % | 662 · 4,4 % | 3 568 |
| Recoleta | 2 692 · 697 | 2 715 | -0,8 % | 2 680 · -1,9 % | +0,4 % | 800 · 4,4 % | 4 420 |
| Coghlan | 2 652 · 154 | 2 665 | -0,5 % | 2 871 · +0,1 % | -7,6 % | 523 · 4,2 % | — |
| Saavedra | 2 660 · 133 | 2 655 | +0,2 % | 2 888 · +6,3 % | -7,9 % | 583 · 4,4 % | — |
| Chacarita | 2 565 · 180 | 2 619 | -2,1 % | — | — | 530 · 4,5 % | — |
| Villa Urquiza | 2 705 · 337 | 2 577 | +5 % | 2 775 · +1,1 % | -2,5 % | 576 · 4,3 % | — |
| Retiro | 2 414 · 355 | 2 547 | -5,2 % | 2 259 · -2,5 % | +6,9 % | 728 · 4,5 % | — |
| Villa Ortúzar | 2 414 · 109 | 2 532 | -4,7 % | 2 826 · +3,6 % | -14,6 % | 596 · 4,6 % | — |
| Villa Devoto | 2 376 · 86 | 2 468 | -3,7 % | 2 352 · +0,4 % | +1 % | 655 · 4,4 % | — |
| Villa Crespo | 2 339 · 486 | 2 400 | -2,5 % | 2 413 · +1,7 % | -3,1 % | 600 · 5,1 % | 3 005 |
| Caballito | 2 391 · 1727 | 2 305 | +3,7 % | 2 317 · +0,9 % | +3,2 % | 563 · 4,2 % | 3 406 |
| Parque Chas | 2 273 · 103 | 2 245 | +1,2 % | 2 604 · +6,5 % | -12,7 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa del Parque | 2 036 · 86 | 2 105 | -3,3 % | 2 310 · +3,4 % | -11,9 % | 503 · 4,4 % | — |
| Almagro | 2 129 · 1555 | 2 094 | +1,7 % | 2 117 · +0,4 % | +0,6 % | 498 · 4,7 % | 3 269 |
| Agronomía | 2 080 · 297 | 2 056 | +1,2 % | 2 106 · +6 % | -1,2 % | 530 · 5,3 % | — |
| Villa Pueyrredón | 2 336 · 84 | 2 048 | +14,1 % | 2 594 · +11 % | -9,9 % | 530 · 4,7 % | — |
| Paternal | 1 984 · 64 | — | — | — | — | — | — |
| San Telmo | 2 227 · 115 | 1 973 | +12,9 % | 1 854 · -3,5 % | +20,1 % | 563 · 6,1 % | — |
| Monserrat | 1 837 · 583 | 1 963 | -6,4 % | 1 787 · +1 % | +2,8 % | 530 · 6,1 % | — |
| Villa Santa Rita | 2 083 · 109 | 1 900 | +9,6 % | 2 164 · +7,1 % | -3,7 % | 463 · 4,8 % | — |
| Monte Castro | 2 080 · 87 | 1 895 | +9,8 % | 2 226 · +4,5 % | -6,6 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa Luro | 2 055 · 101 | 1 890 | +8,7 % | 2 135 · +0,2 % | -3,7 % | 530 · 5,3 % | — |
| Parque Chacabuco | 2 096 · 110 | 1 889 | +11 % | 2 293 · +3,3 % | -8,6 % | 563 · 5,6 % | — |
| Boedo | 2 015 · 840 | 1 871 | +7,7 % | 1 972 · +3,2 % | +2,2 % | 463 · 5,1 % | — |
| Barracas | 2 039 · 966 | 1 823 | +11,8 % | 1 969 · -2,2 % | +3,6 % | 550 · 5,3 % | — |
| Villa Gral. Mitre | 1 922 · 77 | 1 810 | +6,2 % | 2 011 · +1,3 % | -4,4 % | 497 · 5 % | — |
| Flores | 1 849 · 225 | 1 800 | +2,7 % | 1 974 · +6,3 % | -6,3 % | 497 · 5 % | — |
| Liniers | 1 955 · 118 | 1 798 | +8,7 % | 1 883 · -1,1 % | +3,8 % | 463 · 4,8 % | — |
| San Nicolás | 1 615 · 92 | 1 763 | -8,4 % | 1 777 · -3,8 % | -9,1 % | 463 · 5,9 % | — |
| Villa Riachuelo | 1 491 · 18 | 1 745 | -14,6 % | — | — | — | — |
| San Cristóbal | 1 929 · 127 | 1 712 | +12,7 % | 1 803 · +0,7 % | +7 % | 430 · 5,7 % | — |
| Villa Real | 2 065 · 41 | 1 677 | +23,1 % | — | — | — | — |
| Balvanera | 1 667 · 2269 | 1 667 | 0 % | 1 696 · -0,5 % | -1,7 % | 463 · 5,6 % | — |
| Vélez Sársfield | 1 722 · 58 | 1 667 | +3,3 % | 1 800 · +2 % | -4,3 % | 497 · 5,7 % | — |
| Versalles | 1 682 · 57 | 1 660 | +1,3 % | — | — | — | — |
| Mataderos | 2 000 · 73 | 1 652 | +21,1 % | 1 808 · -1,4 % | +10,6 % | 497 · 5,1 % | — |
| Parque Patricios | 1 743 · 105 | 1 616 | +7,9 % | 1 713 · +1,2 % | +1,8 % | 437 · 5,7 % | — |
| Floresta | 1 616 · 106 | 1 546 | +4,5 % | 1 639 · -7,2 % | -1,4 % | 457 · 5,4 % | — |
| Constitución | 1 379 · 99 | 1 483 | -7 % | 1 528 · -3,8 % | -9,8 % | 402 · 5,7 % | — |
| La Boca | 1 355 · 400 | 1 393 | -2,7 % | 1 506 · +1,7 % | -10 % | 516 · 7,6 % | — |
| Parque Avellaneda | 1 443 · 70 | 1 321 | +9,2 % | 1 728 · -3,7 % | -16,5 % | 513 · 5,9 % | — |
| Nueva Pompeya | 1 283 · 20 | 1 282 | +0,1 % | 1 457 · +5,7 % | -11,9 % | — | — |
| Villa Lugano | 1 518 · 69 | 1 048 | +44,8 % | 1 437 · +2,3 % | +5,6 % | 463 · 7,9 % | — |
| Villa Soldati | 877 · 35 | 835 | +5 % | — | — | — | — |
Buenos Aires Market Score
Contexte de marché · Buenos Aires · Juillet 2026
60 / 100Fort+7,4 pts sur 3 mois
6 051actes · -9 % sur un an
15,9 %avec crédit
2,1 %inflation mensuelle
419risque pays (pb)
Activité transactionnelle6 051 actes, -9 % par rapport à l'an dernier · +19,5 % sur les 3 derniers mois
53neutreCrédit immobilier15,9 % des actes avec crédit · encours réel +43,4 % sur un an
57stableConditions de financementTAMAR 22,6 % nominal · taux réel env. -7 pts
56modéréStabilité macroéconomiqueinflation 2,1 % par mois (-14,7 pts d'accélération) · volatilité du dollar 1,4 %
68en stabilisationRisque souverain et de changerisque pays 419 pb · écart avec le dollar blue +3 %
78faible pour l'ArgentineJuillet 2022ligne : score 0–100 · barres : actes par moisJuillet 2026
Sources publiques : la chambre des notaires de la ville (actes et hypothèques), la banque centrale (dollar A3500, TAMAR/BADLAR, taux directeur, UVA, encours hypothécaire), l'INDEC (IPC) et le risque pays (EMBI, flux tiers). Chaque composante est un centile par rapport à son propre historique depuis 2016 — l'Argentine change souvent de régime, nous n'utilisons donc pas de seuils fixes. Il décrit le marché dans lequel un bien se vend ; il ne modifie aucune référence ni aucune fourchette. Version caba-market-score-v1 · qualité des données 100/100.
Indice des barrios
Stock et flux d'annonces, rendement brut (loyer mensuel × 12 / vente, deux médianes de USD/m² sur les annonces actives), environnement moyen et composantes du score de marché. Le score total reste « En calibrage » jusqu'à ce qu'il y ait 30 jours d'historique pour mesurer la dynamique et la liquidité ; d'ici là, nous montrons ce qui est déjà mesurable. Données au 2026-10-28.
| Barrio | Annonces | Nouvelles 30 j | Prix baissé | Vente USD/m² | Loyer USD/m²·mois | Rendement brut | Environnement | Accessible | Marché |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgrano | 2717 | 171 | 1 % | 3 040 | 14,8 | 5,9 % | 75 | 0 | 55 |
| Balvanera | 2299 | 80 | 1 % | 1 667 | 11 | 7,9 % | 65 | 85 | 77 |
| Caballito | 1831 | 137 | 1 % | 2 391 | 11,9 | 6 % | 74 | 29 | 59 |
| Almagro | 1607 | 99 | 1 % | 2 129 | 11,4 | 6,4 % | 66 | 49 | 64 |
| Barracas | 976 | 4 | 0 % | 2 039 | 11,3 | 6,6 % | 76 | 56 | 68 |
| Palermo | 966 | 199 | 2 % | 3 122 | 14,2 | 5,5 % | 69 | 0 | 55 |
| Boedo | 856 | 55 | 1 % | 2 015 | 11,4 | 6,8 % | 74 | 58 | 71 |
| Recoleta | 733 | 147 | 2 % | 2 692 | 13,8 | 6,2 % | 71 | 5 | 55 |
| Monserrat | 649 | 32 | 1 % | 1 837 | 11,3 | 7,4 % | 68 | 72 | 73 |
| Villa Crespo | 490 | 75 | 3 % | 2 339 | 12,7 | 6,5 % | 65 | 33 | 63 |
| Núñez | 439 | 118 | 2 % | 3 199 | 14,2 | 5,3 % | 75 | 0 | 52 |
| Puerto Madero | 403 | 60 | 1 % | 5 380 | 25,7 | 5,7 % | 74 | 0 | 55 |
| La Boca | 402 | 23 | 2 % | 1 355 | 9,3 | 8,3 % | 76 | 100 | 82 |
| Retiro | 374 | 95 | 2 % | 2 414 | 13,2 | 6,6 % | 70 | 27 | 62 |
| Villa Urquiza | 338 | 92 | 4 % | 2 705 | 12,2 | 5,4 % | 76 | 4 | 56 |
| Agronomía | 303 | 0 | 0 % | 2 080 | 10,8 | 6,2 % | 72 | 53 | 65 |
| Flores | 225 | 108 | 5 % | 1 849 | 10,2 | 6,6 % | 73 | 71 | 71 |
| Chacarita | 189 | 29 | 2 % | 2 565 | 13,3 | 6,2 % | 72 | 15 | 58 |
| Colegiales | 174 | 103 | 2 % | 2 880 | 12,7 | 5,3 % | 74 | 0 | 61 |
| Coghlan | 155 | 27 | 4 % | 2 652 | 11,7 | 5,3 % | 77 | 8 | 54 |
| Saavedra | 134 | 63 | 1 % | 2 660 | 12,7 | 5,7 % | 78 | 8 | 55 |
| San Cristóbal | 127 | 45 | 6 % | 1 929 | 11,3 | 7 % | 74 | 65 | 72 |
| Liniers | 118 | 38 | 3 % | 1 955 | 10,1 | 6,2 % | 74 | 63 | 66 |
| San Telmo | 115 | 39 | 7 % | 2 227 | 11,5 | 6,2 % | 69 | 41 | 63 |
| Villa Santa Rita | 111 | 32 | 2 % | 2 083 | 10,6 | 6,1 % | 69 | 53 | 64 |
| Parque Chacabuco | 110 | 25 | 7 % | 2 096 | 11,5 | 6,6 % | 75 | 52 | 65 |
| Villa Ortúzar | 109 | 39 | 5 % | 2 414 | 11,6 | 5,8 % | 80 | 27 | 60 |
| Floresta | 106 | 45 | 9 % | 1 616 | 10,3 | 7,7 % | 75 | 89 | 74 |
| Parque Patricios | 105 | 33 | 10 % | 1 743 | 11 | 7,6 % | 81 | 79 | 76 |
| Vélez Sársfield | 104 | 11 | 1 % | 1 722 | 10,2 | 7,1 % | 64 | 81 | 73 |
| Parque Chas | 103 | 21 | 6 % | 2 273 | 12,4 | 6,6 % | 74 | 38 | 67 |
| Villa Luro | 101 | 17 | 5 % | 2 055 | 11,2 | 6,6 % | 76 | 55 | 68 |
| Constitución | 101 | 25 | 13 % | 1 379 | 10 | 8,7 % | 70 | 100 | 74 |
| San Nicolás | 92 | 23 | 2 % | 1 615 | 10,7 | 7,9 % | 61 | 89 | 77 |
| Monte Castro | 87 | 60 | 7 % | 2 080 | 10,4 | 6 % | 78 | 53 | 67 |
| Villa Devoto | 86 | 34 | 5 % | 2 376 | 12,4 | 6,2 % | 77 | 30 | 62 |
| Villa del Parque | 86 | 24 | 2 % | 2 036 | 11,3 | 6,6 % | 73 | 56 | 68 |
| Villa Pueyrredón | 84 | 25 | 4 % | 2 336 | 11,1 | 5,7 % | 71 | 33 | 59 |
| Villa Gral. Mitre | 77 | 62 | 3 % | 1 922 | 11 | 6,9 % | 74 | 65 | 72 |
| Mataderos | 73 | 26 | 4 % | 2 000 | 10,1 | 6,1 % | 72 | 59 | 61 |
| Parque Avellaneda | 70 | 18 | 11 % | 1 443 | 9,5 | 7,9 % | 73 | 100 | 81 |
| Villa Lugano | 69 | 51 | 4 % | 1 518 | 8,7 | 6,9 % | 75 | 97 | 77 |
| Paternal | 64 | 1 | 6 % | 1 984 | 11,1 | 6,7 % | 71 | 60 | 68 |
| Versalles | 58 | 16 | 5 % | 1 682 | 9,7 | 7 % | 74 | 84 | 74 |
| Villa Real | 42 | 35 | 2 % | 2 065 | — | — | 75 | 54 | 68 |
| Villa Soldati | 35 | 0 | 0 % | 877 | — | — | 72 | 100 | 75 |
| Nueva Pompeya | 20 | 0 | 0 % | 1 283 | — | — | 73 | 100 | 76 |
| Villa Riachuelo | 18 | 8 | 6 % | 1 491 | — | — | 73 | 99 | 75 |
| Centro / Microcentro | 3 | 2 | 0 % | En calibrage | — | — | 65 | — | En calibrage |
| Otro | 1 | 1 | 0 % | En calibrage | — | — | 72 | — | En calibrage |
Comment lire ce tableau
- Zavaluo est la médiane USD/m² des annonces actives que nous suivons, par barrio, uniquement là où il y en a 15 ou plus du même type : appartements à vendre, ou PH et maisons dans les barrios où les appartements ne suffisent pas (la cellule indique alors ce qu'elle mesure et les colonnes Δ restent vides, car les sources externes publient des appartements). Recalculé chaque nuit. Avec encore peu de barrios chargés, les grands écarts (en couleur) en disent plus sur notre échantillon que sur le marché.
- IDECBA / GCBA publie chaque trimestre le prix moyen affiché par barrio et typologie, calculé sur les annonces d'Argenprop. Nous utilisons le chiffre de l'ancien 2 pièces comme colonne de comparaison ; « /// » dans le rapport (échantillon trop petit) apparaît comme « — ».
- TuLugar publie chaque mois le prix médian affiché par barrio, la médiane pour 2 chambres, le loyer et le rendement brut. L'astérisque signale les barrios que la source elle-même indique comme petit échantillon.
- AEstrenar ne mesure que le neuf : la médiane des médianes par projet, dans les barrios comptant au moins 3 projets et 20 logements.
- Aucun de ces chiffres n'est une expertise formelle. Ils situent un prix affiché ; l'état, l'étage, l'orientation, une terrasse, le parking et la rue exacte font bien plus varier la valeur que l'écart entre sources.
Aujourd'hui, 3 barrios présentent un écart de 15 % ou plus entre notre médiane et TuLugar : Villa Real, Mataderos, Villa Lugano. Nous les revoyons à mesure que les annonces arrivent.
Sources : IDECBA / GCBA (oficial) (T2 2026) · TuLugar (août 2026) · AEstrenar (a estrenar) (août 2026) · Índice Zonaprop (août 2026). Limites des barrios : données ouvertes du GCBA.