Рынок · Буэнос-Айрес · квартиры на продажу
Эталонные цены по barrios.
То, что Zavaluo измеряет по активным объявлениям, рядом с тем, что публикуют городской статистический институт и два частных источника. Везде это цены предложения, а не цены сделок. Там, где у нас пока нет 15 сопоставимых объектов, мы пишем «Калибровка» и оставляем на виду внешние ориентиры. В barrios (районах), где нет 15 квартир на продаже, но есть PH и дома, медиана считается по ним, и в столбце это указано.
Zavaluo · barrios с эталоном48 / 48на 2026-10-28 · медиана при ≥ 15 объявлениях
IDECBA · вторичка, 2 комнаты, среднее по CABAUSD 2 3432-й кв. 2026 · +1,4 % год к году
TuLugar · медиана по квартирамUSD 2 377авг. 2026 · Буэнос-Айрес
Индекс Zonaprop · среднее по CABAUSD 2 476авг. 2026 · внесено вручную
| Barrio | Zavaluo медиана · n | TuLugar авг. 2026 | Δ Zavaluo к TuLugar | IDECBA вторичка 2 комн. 2-й кв. 2026 · год к году | Δ к IDECBA | Аренда USD/мес. · доходн. | Новостройки AEstrenar авг. 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5 380 · 387 | 5 822 | -7,6 % | 5 805 · -3,4 % | -7,3 % | 2 400 · 5 % | — |
| Palermo | 3 122 · 903 | 3 236 | -3,5 % | 3 118 · +0,9 % | +0,1 % | 894 · 5,1 % | 4 242 |
| Núñez | 3 199 · 436 | 3 223 | -0,7 % | 3 266 · +10,1 % | -2,1 % | 750 · 4,7 % | 4 109 |
| Belgrano | 3 040 · 2636 | 3 083 | -1,4 % | 2 958 · +2,9 % | +2,8 % | 821 · 4,5 % | 3 838 |
| Colegiales | 2 880 · 173 | 2 882 | -0,1 % | 2 779 · +5,7 % | +3,6 % | 662 · 4,4 % | 3 568 |
| Recoleta | 2 692 · 697 | 2 715 | -0,8 % | 2 680 · -1,9 % | +0,4 % | 800 · 4,4 % | 4 420 |
| Coghlan | 2 652 · 154 | 2 665 | -0,5 % | 2 871 · +0,1 % | -7,6 % | 523 · 4,2 % | — |
| Saavedra | 2 660 · 133 | 2 655 | +0,2 % | 2 888 · +6,3 % | -7,9 % | 583 · 4,4 % | — |
| Chacarita | 2 565 · 180 | 2 619 | -2,1 % | — | — | 530 · 4,5 % | — |
| Villa Urquiza | 2 705 · 337 | 2 577 | +5 % | 2 775 · +1,1 % | -2,5 % | 576 · 4,3 % | — |
| Retiro | 2 414 · 355 | 2 547 | -5,2 % | 2 259 · -2,5 % | +6,9 % | 728 · 4,5 % | — |
| Villa Ortúzar | 2 414 · 109 | 2 532 | -4,7 % | 2 826 · +3,6 % | -14,6 % | 596 · 4,6 % | — |
| Villa Devoto | 2 376 · 86 | 2 468 | -3,7 % | 2 352 · +0,4 % | +1 % | 655 · 4,4 % | — |
| Villa Crespo | 2 339 · 486 | 2 400 | -2,5 % | 2 413 · +1,7 % | -3,1 % | 600 · 5,1 % | 3 005 |
| Caballito | 2 391 · 1727 | 2 305 | +3,7 % | 2 317 · +0,9 % | +3,2 % | 563 · 4,2 % | 3 406 |
| Parque Chas | 2 273 · 103 | 2 245 | +1,2 % | 2 604 · +6,5 % | -12,7 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa del Parque | 2 036 · 86 | 2 105 | -3,3 % | 2 310 · +3,4 % | -11,9 % | 503 · 4,4 % | — |
| Almagro | 2 129 · 1555 | 2 094 | +1,7 % | 2 117 · +0,4 % | +0,6 % | 498 · 4,7 % | 3 269 |
| Agronomía | 2 080 · 297 | 2 056 | +1,2 % | 2 106 · +6 % | -1,2 % | 530 · 5,3 % | — |
| Villa Pueyrredón | 2 336 · 84 | 2 048 | +14,1 % | 2 594 · +11 % | -9,9 % | 530 · 4,7 % | — |
| Paternal | 1 984 · 64 | — | — | — | — | — | — |
| San Telmo | 2 227 · 115 | 1 973 | +12,9 % | 1 854 · -3,5 % | +20,1 % | 563 · 6,1 % | — |
| Monserrat | 1 837 · 583 | 1 963 | -6,4 % | 1 787 · +1 % | +2,8 % | 530 · 6,1 % | — |
| Villa Santa Rita | 2 083 · 109 | 1 900 | +9,6 % | 2 164 · +7,1 % | -3,7 % | 463 · 4,8 % | — |
| Monte Castro | 2 080 · 87 | 1 895 | +9,8 % | 2 226 · +4,5 % | -6,6 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa Luro | 2 055 · 101 | 1 890 | +8,7 % | 2 135 · +0,2 % | -3,7 % | 530 · 5,3 % | — |
| Parque Chacabuco | 2 096 · 110 | 1 889 | +11 % | 2 293 · +3,3 % | -8,6 % | 563 · 5,6 % | — |
| Boedo | 2 015 · 840 | 1 871 | +7,7 % | 1 972 · +3,2 % | +2,2 % | 463 · 5,1 % | — |
| Barracas | 2 039 · 966 | 1 823 | +11,8 % | 1 969 · -2,2 % | +3,6 % | 550 · 5,3 % | — |
| Villa Gral. Mitre | 1 922 · 77 | 1 810 | +6,2 % | 2 011 · +1,3 % | -4,4 % | 497 · 5 % | — |
| Flores | 1 849 · 225 | 1 800 | +2,7 % | 1 974 · +6,3 % | -6,3 % | 497 · 5 % | — |
| Liniers | 1 955 · 118 | 1 798 | +8,7 % | 1 883 · -1,1 % | +3,8 % | 463 · 4,8 % | — |
| San Nicolás | 1 615 · 92 | 1 763 | -8,4 % | 1 777 · -3,8 % | -9,1 % | 463 · 5,9 % | — |
| Villa Riachuelo | 1 491 · 18 | 1 745 | -14,6 % | — | — | — | — |
| San Cristóbal | 1 929 · 127 | 1 712 | +12,7 % | 1 803 · +0,7 % | +7 % | 430 · 5,7 % | — |
| Villa Real | 2 065 · 41 | 1 677 | +23,1 % | — | — | — | — |
| Balvanera | 1 667 · 2269 | 1 667 | 0 % | 1 696 · -0,5 % | -1,7 % | 463 · 5,6 % | — |
| Vélez Sársfield | 1 722 · 58 | 1 667 | +3,3 % | 1 800 · +2 % | -4,3 % | 497 · 5,7 % | — |
| Versalles | 1 682 · 57 | 1 660 | +1,3 % | — | — | — | — |
| Mataderos | 2 000 · 73 | 1 652 | +21,1 % | 1 808 · -1,4 % | +10,6 % | 497 · 5,1 % | — |
| Parque Patricios | 1 743 · 105 | 1 616 | +7,9 % | 1 713 · +1,2 % | +1,8 % | 437 · 5,7 % | — |
| Floresta | 1 616 · 106 | 1 546 | +4,5 % | 1 639 · -7,2 % | -1,4 % | 457 · 5,4 % | — |
| Constitución | 1 379 · 99 | 1 483 | -7 % | 1 528 · -3,8 % | -9,8 % | 402 · 5,7 % | — |
| La Boca | 1 355 · 400 | 1 393 | -2,7 % | 1 506 · +1,7 % | -10 % | 516 · 7,6 % | — |
| Parque Avellaneda | 1 443 · 70 | 1 321 | +9,2 % | 1 728 · -3,7 % | -16,5 % | 513 · 5,9 % | — |
| Nueva Pompeya | 1 283 · 20 | 1 282 | +0,1 % | 1 457 · +5,7 % | -11,9 % | — | — |
| Villa Lugano | 1 518 · 69 | 1 048 | +44,8 % | 1 437 · +2,3 % | +5,6 % | 463 · 7,9 % | — |
| Villa Soldati | 877 · 35 | 835 | +5 % | — | — | — | — |
Buenos Aires Market Score
Рыночный контекст · Буэнос-Айрес · Июль 2026 г.
60 / 100Сильный+7,4 п. за 3 месяца
6 051escrituras · -9 % г/г
15,9 %с ипотекой
2,1 %месячная инфляция
419страновой риск (б. п.)
Активность сделокEscrituras: 6 051, -9 % к прошлому году · +19,5 % за последние 3 месяца
53нейтральноИпотечное кредитование15,9 % escrituras с ипотекой · реальный портфель +43,4 % г/г
57стабильноУсловия финансированияTAMAR 22,6 % годовых (номинальная) · реальная ставка ≈ -7 п. п.
56умеренныеМакростабильностьинфляция 2,1 % в месяц (ускорение на -14,7 п. п.) · волатильность доллара 1,4 %
68стабилизируетсяСуверенный и валютный рискстрановой риск 419 б. п. · разрыв с курсом blue +3 %
78низкий для АргентиныИюль 2022 г.линия: балл 0–100 · столбцы: escrituras за месяцИюль 2026 г.
Открытые источники: Коллегия нотариусов города, Colegio de Escribanos (escrituras — нотариально оформленные сделки — и ипотеки), центральный банк BCRA (доллар A3500, TAMAR/BADLAR, ключевая ставка, UVA, ипотечный портфель), INDEC (ИПЦ) и страновой риск (EMBI, сторонний источник данных). Каждая составляющая — это перцентиль относительно собственной истории с 2016 года (в Аргентине режимы часто меняются, поэтому фиксированных порогов мы не используем). Балл описывает рынок, на котором продаётся объект; он не меняет ни один эталон и ни один диапазон. Версия caba-market-score-v1 · качество данных 100/100.
Индекс barrio
Объём и поток объявлений, валовая доходность (месячная аренда × 12 / продажа, обе — медианы USD/м² по активным объявлениям), средняя оценка окружения и составляющие рыночного балла. Итоговый балл остаётся в статусе «Калибровка», пока не накопится 30 дней истории для измерения динамики и ликвидности; до тех пор мы показываем то, что уже можно измерить. Данные на 2026-10-28.
| Barrio | Объявления | Новые за 30 дн. | Снизили цену | Продажа USD/м² | Аренда USD/м²·мес. | Вал. доходн. | Окружение | Доступность | Рынок |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgrano | 2717 | 171 | 1 % | 3 040 | 14,8 | 5,9 % | 75 | 0 | 55 |
| Balvanera | 2299 | 80 | 1 % | 1 667 | 11 | 7,9 % | 65 | 85 | 77 |
| Caballito | 1831 | 137 | 1 % | 2 391 | 11,9 | 6 % | 74 | 29 | 59 |
| Almagro | 1607 | 99 | 1 % | 2 129 | 11,4 | 6,4 % | 66 | 49 | 64 |
| Barracas | 976 | 4 | 0 % | 2 039 | 11,3 | 6,6 % | 76 | 56 | 68 |
| Palermo | 966 | 199 | 2 % | 3 122 | 14,2 | 5,5 % | 69 | 0 | 55 |
| Boedo | 856 | 55 | 1 % | 2 015 | 11,4 | 6,8 % | 74 | 58 | 71 |
| Recoleta | 733 | 147 | 2 % | 2 692 | 13,8 | 6,2 % | 71 | 5 | 55 |
| Monserrat | 649 | 32 | 1 % | 1 837 | 11,3 | 7,4 % | 68 | 72 | 73 |
| Villa Crespo | 490 | 75 | 3 % | 2 339 | 12,7 | 6,5 % | 65 | 33 | 63 |
| Núñez | 439 | 118 | 2 % | 3 199 | 14,2 | 5,3 % | 75 | 0 | 52 |
| Puerto Madero | 403 | 60 | 1 % | 5 380 | 25,7 | 5,7 % | 74 | 0 | 55 |
| La Boca | 402 | 23 | 2 % | 1 355 | 9,3 | 8,3 % | 76 | 100 | 82 |
| Retiro | 374 | 95 | 2 % | 2 414 | 13,2 | 6,6 % | 70 | 27 | 62 |
| Villa Urquiza | 338 | 92 | 4 % | 2 705 | 12,2 | 5,4 % | 76 | 4 | 56 |
| Agronomía | 303 | 0 | 0 % | 2 080 | 10,8 | 6,2 % | 72 | 53 | 65 |
| Flores | 225 | 108 | 5 % | 1 849 | 10,2 | 6,6 % | 73 | 71 | 71 |
| Chacarita | 189 | 29 | 2 % | 2 565 | 13,3 | 6,2 % | 72 | 15 | 58 |
| Colegiales | 174 | 103 | 2 % | 2 880 | 12,7 | 5,3 % | 74 | 0 | 61 |
| Coghlan | 155 | 27 | 4 % | 2 652 | 11,7 | 5,3 % | 77 | 8 | 54 |
| Saavedra | 134 | 63 | 1 % | 2 660 | 12,7 | 5,7 % | 78 | 8 | 55 |
| San Cristóbal | 127 | 45 | 6 % | 1 929 | 11,3 | 7 % | 74 | 65 | 72 |
| Liniers | 118 | 38 | 3 % | 1 955 | 10,1 | 6,2 % | 74 | 63 | 66 |
| San Telmo | 115 | 39 | 7 % | 2 227 | 11,5 | 6,2 % | 69 | 41 | 63 |
| Villa Santa Rita | 111 | 32 | 2 % | 2 083 | 10,6 | 6,1 % | 69 | 53 | 64 |
| Parque Chacabuco | 110 | 25 | 7 % | 2 096 | 11,5 | 6,6 % | 75 | 52 | 65 |
| Villa Ortúzar | 109 | 39 | 5 % | 2 414 | 11,6 | 5,8 % | 80 | 27 | 60 |
| Floresta | 106 | 45 | 9 % | 1 616 | 10,3 | 7,7 % | 75 | 89 | 74 |
| Parque Patricios | 105 | 33 | 10 % | 1 743 | 11 | 7,6 % | 81 | 79 | 76 |
| Vélez Sársfield | 104 | 11 | 1 % | 1 722 | 10,2 | 7,1 % | 64 | 81 | 73 |
| Parque Chas | 103 | 21 | 6 % | 2 273 | 12,4 | 6,6 % | 74 | 38 | 67 |
| Villa Luro | 101 | 17 | 5 % | 2 055 | 11,2 | 6,6 % | 76 | 55 | 68 |
| Constitución | 101 | 25 | 13 % | 1 379 | 10 | 8,7 % | 70 | 100 | 74 |
| San Nicolás | 92 | 23 | 2 % | 1 615 | 10,7 | 7,9 % | 61 | 89 | 77 |
| Monte Castro | 87 | 60 | 7 % | 2 080 | 10,4 | 6 % | 78 | 53 | 67 |
| Villa Devoto | 86 | 34 | 5 % | 2 376 | 12,4 | 6,2 % | 77 | 30 | 62 |
| Villa del Parque | 86 | 24 | 2 % | 2 036 | 11,3 | 6,6 % | 73 | 56 | 68 |
| Villa Pueyrredón | 84 | 25 | 4 % | 2 336 | 11,1 | 5,7 % | 71 | 33 | 59 |
| Villa Gral. Mitre | 77 | 62 | 3 % | 1 922 | 11 | 6,9 % | 74 | 65 | 72 |
| Mataderos | 73 | 26 | 4 % | 2 000 | 10,1 | 6,1 % | 72 | 59 | 61 |
| Parque Avellaneda | 70 | 18 | 11 % | 1 443 | 9,5 | 7,9 % | 73 | 100 | 81 |
| Villa Lugano | 69 | 51 | 4 % | 1 518 | 8,7 | 6,9 % | 75 | 97 | 77 |
| Paternal | 64 | 1 | 6 % | 1 984 | 11,1 | 6,7 % | 71 | 60 | 68 |
| Versalles | 58 | 16 | 5 % | 1 682 | 9,7 | 7 % | 74 | 84 | 74 |
| Villa Real | 42 | 35 | 2 % | 2 065 | — | — | 75 | 54 | 68 |
| Villa Soldati | 35 | 0 | 0 % | 877 | — | — | 72 | 100 | 75 |
| Nueva Pompeya | 20 | 0 | 0 % | 1 283 | — | — | 73 | 100 | 76 |
| Villa Riachuelo | 18 | 8 | 6 % | 1 491 | — | — | 73 | 99 | 75 |
| Centro / Microcentro | 3 | 2 | 0 % | Калибровка | — | — | 65 | — | Калибровка |
| Otro | 1 | 1 | 0 % | Калибровка | — | — | 72 | — | Калибровка |
Как читать эту таблицу
- Zavaluo — это медиана USD/м² по активным объявлениям, которые мы отслеживаем, по каждому barrio, и только если их 15 или больше одного типа: квартиры на продажу, либо PH и дома в тех barrios, где квартир недостаточно (там в ячейке указано, что именно измеряется, а столбцы Δ пустые, потому что внешние источники публикуют данные по квартирам). Пересчитывается каждую ночь. Пока загружено немного barrios, большие расхождения (выделены цветом) говорят больше о нашей выборке, чем о рынке.
- IDECBA / GCBA ежеквартально публикует среднюю цену предложения по barrio и типу объекта, рассчитанную по объявлениям Argenprop. В качестве сопоставимого столбца мы берём вторичку на 2 комнаты; «///» в отчёте (недостаточная выборка) показывается как «—».
- TuLugar ежемесячно публикует медиану запрашиваемой цены по barrio, медиану для квартиры с 2 спальнями, аренду и валовую доходность. Звёздочкой отмечены barrios, где, по данным самого источника, выборка мала.
- AEstrenar измеряет только новостройки: медиана медиан по проектам в barrios, где есть не менее 3 проектов и 20 квартир.
- Ни одно из этих значений не является оценкой в формальном смысле. Они помогают сориентироваться в цене предложения; состояние, этаж, ориентация, терраса, парковка и конкретный квартал влияют на стоимость гораздо сильнее, чем разница между источниками.
Barrios с разрывом в 15 % или больше между нашей медианой и TuLugar на сегодня: 3 — Villa Real, Mataderos, Villa Lugano. Мы перепроверяем их по мере поступления новых объявлений.
Источники: IDECBA / GCBA (oficial) (2-й кв. 2026) · TuLugar (авг. 2026) · AEstrenar (a estrenar) (авг. 2026) · Índice Zonaprop (авг. 2026). Границы barrios: открытые данные GCBA.