Mercado · Buenos Aires · apartamentos à venda
Valores de referência por bairro.
O que a Zavaluo mede sobre anúncios ativos, ao lado do que publicam o Instituto de Estatística da Cidade e duas fontes privadas. Todos são preços de anúncio, não de fechamento. Onde ainda não temos 15 comparáveis mostramos “Calibrando” e deixamos as referências externas à vista. Nos bairros onde não há 15 apartamentos à venda mas há PHs e casas, a mediana é desses imóveis e a coluna avisa.
Zavaluo · bairros com referência48 / 48em 2026-10-28 · mediana com ≥ 15 anúncios
IDECBA · usado 2 amb., média de Buenos AiresUSD 2.3432º trim. 2026 · +1,4% no ano
TuLugar · mediana de apartamentosUSD 2.377ago. 2026 · Buenos Aires
Índice Zonaprop · média de Buenos AiresUSD 2.476ago. 2026 · inserido à mão
| Bairro | Zavaluo mediana · n | TuLugar ago. 2026 | Δ Zavaluo vs TuLugar | IDECBA usado 2 amb. 2º trim. 2026 · no ano | Δ vs IDECBA | Aluguel USD/mês · rentab. | Na planta AEstrenar ago. 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5.380 · 387 | 5.822 | -7,6 % | 5.805 · -3,4 % | -7,3 % | 2.400 · 5 % | — |
| Palermo | 3.122 · 903 | 3.236 | -3,5 % | 3.118 · +0,9 % | +0,1 % | 894 · 5,1 % | 4.242 |
| Núñez | 3.199 · 436 | 3.223 | -0,7 % | 3.266 · +10,1 % | -2,1 % | 750 · 4,7 % | 4.109 |
| Belgrano | 3.040 · 2636 | 3.083 | -1,4 % | 2.958 · +2,9 % | +2,8 % | 821 · 4,5 % | 3.838 |
| Colegiales | 2.880 · 173 | 2.882 | -0,1 % | 2.779 · +5,7 % | +3,6 % | 662 · 4,4 % | 3.568 |
| Recoleta | 2.692 · 697 | 2.715 | -0,8 % | 2.680 · -1,9 % | +0,4 % | 800 · 4,4 % | 4.420 |
| Coghlan | 2.652 · 154 | 2.665 | -0,5 % | 2.871 · +0,1 % | -7,6 % | 523 · 4,2 % | — |
| Saavedra | 2.660 · 133 | 2.655 | +0,2 % | 2.888 · +6,3 % | -7,9 % | 583 · 4,4 % | — |
| Chacarita | 2.565 · 180 | 2.619 | -2,1 % | — | — | 530 · 4,5 % | — |
| Villa Urquiza | 2.705 · 337 | 2.577 | +5 % | 2.775 · +1,1 % | -2,5 % | 576 · 4,3 % | — |
| Retiro | 2.414 · 355 | 2.547 | -5,2 % | 2.259 · -2,5 % | +6,9 % | 728 · 4,5 % | — |
| Villa Ortúzar | 2.414 · 109 | 2.532 | -4,7 % | 2.826 · +3,6 % | -14,6 % | 596 · 4,6 % | — |
| Villa Devoto | 2.376 · 86 | 2.468 | -3,7 % | 2.352 · +0,4 % | +1 % | 655 · 4,4 % | — |
| Villa Crespo | 2.339 · 486 | 2.400 | -2,5 % | 2.413 · +1,7 % | -3,1 % | 600 · 5,1 % | 3.005 |
| Caballito | 2.391 · 1727 | 2.305 | +3,7 % | 2.317 · +0,9 % | +3,2 % | 563 · 4,2 % | 3.406 |
| Parque Chas | 2.273 · 103 | 2.245 | +1,2 % | 2.604 · +6,5 % | -12,7 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa del Parque | 2.036 · 86 | 2.105 | -3,3 % | 2.310 · +3,4 % | -11,9 % | 503 · 4,4 % | — |
| Almagro | 2.129 · 1555 | 2.094 | +1,7 % | 2.117 · +0,4 % | +0,6 % | 498 · 4,7 % | 3.269 |
| Agronomía | 2.080 · 297 | 2.056 | +1,2 % | 2.106 · +6 % | -1,2 % | 530 · 5,3 % | — |
| Villa Pueyrredón | 2.336 · 84 | 2.048 | +14,1 % | 2.594 · +11 % | -9,9 % | 530 · 4,7 % | — |
| Paternal | 1.984 · 64 | — | — | — | — | — | — |
| San Telmo | 2.227 · 115 | 1.973 | +12,9 % | 1.854 · -3,5 % | +20,1 % | 563 · 6,1 % | — |
| Monserrat | 1.837 · 583 | 1.963 | -6,4 % | 1.787 · +1 % | +2,8 % | 530 · 6,1 % | — |
| Villa Santa Rita | 2.083 · 109 | 1.900 | +9,6 % | 2.164 · +7,1 % | -3,7 % | 463 · 4,8 % | — |
| Monte Castro | 2.080 · 87 | 1.895 | +9,8 % | 2.226 · +4,5 % | -6,6 % | 497 · 4,8 % | — |
| Villa Luro | 2.055 · 101 | 1.890 | +8,7 % | 2.135 · +0,2 % | -3,7 % | 530 · 5,3 % | — |
| Parque Chacabuco | 2.096 · 110 | 1.889 | +11 % | 2.293 · +3,3 % | -8,6 % | 563 · 5,6 % | — |
| Boedo | 2.015 · 840 | 1.871 | +7,7 % | 1.972 · +3,2 % | +2,2 % | 463 · 5,1 % | — |
| Barracas | 2.039 · 966 | 1.823 | +11,8 % | 1.969 · -2,2 % | +3,6 % | 550 · 5,3 % | — |
| Villa Gral. Mitre | 1.922 · 77 | 1.810 | +6,2 % | 2.011 · +1,3 % | -4,4 % | 497 · 5 % | — |
| Flores | 1.849 · 225 | 1.800 | +2,7 % | 1.974 · +6,3 % | -6,3 % | 497 · 5 % | — |
| Liniers | 1.955 · 118 | 1.798 | +8,7 % | 1.883 · -1,1 % | +3,8 % | 463 · 4,8 % | — |
| San Nicolás | 1.615 · 92 | 1.763 | -8,4 % | 1.777 · -3,8 % | -9,1 % | 463 · 5,9 % | — |
| Villa Riachuelo | 1.491 · 18 | 1.745 | -14,6 % | — | — | — | — |
| San Cristóbal | 1.929 · 127 | 1.712 | +12,7 % | 1.803 · +0,7 % | +7 % | 430 · 5,7 % | — |
| Villa Real | 2.065 · 41 | 1.677 | +23,1 % | — | — | — | — |
| Balvanera | 1.667 · 2269 | 1.667 | 0 % | 1.696 · -0,5 % | -1,7 % | 463 · 5,6 % | — |
| Vélez Sársfield | 1.722 · 58 | 1.667 | +3,3 % | 1.800 · +2 % | -4,3 % | 497 · 5,7 % | — |
| Versalles | 1.682 · 57 | 1.660 | +1,3 % | — | — | — | — |
| Mataderos | 2.000 · 73 | 1.652 | +21,1 % | 1.808 · -1,4 % | +10,6 % | 497 · 5,1 % | — |
| Parque Patricios | 1.743 · 105 | 1.616 | +7,9 % | 1.713 · +1,2 % | +1,8 % | 437 · 5,7 % | — |
| Floresta | 1.616 · 106 | 1.546 | +4,5 % | 1.639 · -7,2 % | -1,4 % | 457 · 5,4 % | — |
| Constitución | 1.379 · 99 | 1.483 | -7 % | 1.528 · -3,8 % | -9,8 % | 402 · 5,7 % | — |
| La Boca | 1.355 · 400 | 1.393 | -2,7 % | 1.506 · +1,7 % | -10 % | 516 · 7,6 % | — |
| Parque Avellaneda | 1.443 · 70 | 1.321 | +9,2 % | 1.728 · -3,7 % | -16,5 % | 513 · 5,9 % | — |
| Nueva Pompeya | 1.283 · 20 | 1.282 | +0,1 % | 1.457 · +5,7 % | -11,9 % | — | — |
| Villa Lugano | 1.518 · 69 | 1.048 | +44,8 % | 1.437 · +2,3 % | +5,6 % | 463 · 7,9 % | — |
| Villa Soldati | 877 · 35 | 835 | +5 % | — | — | — | — |
Buenos Aires Market Score
Contexto de mercado · Buenos Aires · Julho de 2026
60 / 100Forte+7,4 pts em 3 meses
6.051escrituras · -9% no ano
15,9 %com financiamento
2,1 %inflação mensal
419risco-país (pb)
Atividade de compra e venda6.051 escrituras, -9% em relação a um ano antes · +19,5% nos últimos 3 meses
53neutroCrédito imobiliário15,9% das escrituras com financiamento · estoque real +43,4% no ano
57estávelCondições de financiamentoTAMAR 22,6% nominal · taxa real aprox. -7 pp
56moderadoEstabilidade macroinflação 2,1% ao mês (-14,7 pp de aceleração) · volatilidade do dólar 1,4%
68estabilizandoRisco soberano e cambialrisco-país 419 pb · diferença do dólar blue +3%
78baixo para a ArgentinaJulho de 2022linha: pontuação 0–100 · barras: escrituras por mêsJulho de 2026
Fontes públicas: Colégio de Notários da Cidade (escrituras e hipotecas), banco central (dólar A3500, TAMAR/BADLAR, taxa de política, UVA, estoque hipotecário), INDEC (IPC) e risco-país (EMBI, feed de terceiros). Cada componente é um percentil sobre a própria história desde 2016 — a Argentina muda de regime com frequência, então não usamos limiares fixos. Descreve o mercado em que o imóvel está sendo vendido; não altera nenhuma referência nem faixa. Versão caba-market-score-v1 · qualidade dos dados 100/100.
Índice de bairro
Estoque e fluxo de anúncios, rentabilidade bruta (aluguel mensal × 12 / venda, ambos medianas de USD/m² de anúncios ativos), entorno médio e os componentes da pontuação de mercado. A pontuação total fica em “Calibrando” até haver 30 dias de histórico para medir momentum e liquidez; até então mostramos o que já se pode medir. Dados em 2026-10-28.
| Bairro | Anúncios | Novos em 30 d | Baixaram | Venda USD/m² | Aluguel USD/m²·mês | Rentab. bruta | Entorno | Acessível | Mercado |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgrano | 2717 | 171 | 1 % | 3.040 | 14,8 | 5,9 % | 75 | 0 | 55 |
| Balvanera | 2299 | 80 | 1 % | 1.667 | 11 | 7,9 % | 65 | 85 | 77 |
| Caballito | 1831 | 137 | 1 % | 2.391 | 11,9 | 6 % | 74 | 29 | 59 |
| Almagro | 1607 | 99 | 1 % | 2.129 | 11,4 | 6,4 % | 66 | 49 | 64 |
| Barracas | 976 | 4 | 0 % | 2.039 | 11,3 | 6,6 % | 76 | 56 | 68 |
| Palermo | 966 | 199 | 2 % | 3.122 | 14,2 | 5,5 % | 69 | 0 | 55 |
| Boedo | 856 | 55 | 1 % | 2.015 | 11,4 | 6,8 % | 74 | 58 | 71 |
| Recoleta | 733 | 147 | 2 % | 2.692 | 13,8 | 6,2 % | 71 | 5 | 55 |
| Monserrat | 649 | 32 | 1 % | 1.837 | 11,3 | 7,4 % | 68 | 72 | 73 |
| Villa Crespo | 490 | 75 | 3 % | 2.339 | 12,7 | 6,5 % | 65 | 33 | 63 |
| Núñez | 439 | 118 | 2 % | 3.199 | 14,2 | 5,3 % | 75 | 0 | 52 |
| Puerto Madero | 403 | 60 | 1 % | 5.380 | 25,7 | 5,7 % | 74 | 0 | 55 |
| La Boca | 402 | 23 | 2 % | 1.355 | 9,3 | 8,3 % | 76 | 100 | 82 |
| Retiro | 374 | 95 | 2 % | 2.414 | 13,2 | 6,6 % | 70 | 27 | 62 |
| Villa Urquiza | 338 | 92 | 4 % | 2.705 | 12,2 | 5,4 % | 76 | 4 | 56 |
| Agronomía | 303 | 0 | 0 % | 2.080 | 10,8 | 6,2 % | 72 | 53 | 65 |
| Flores | 225 | 108 | 5 % | 1.849 | 10,2 | 6,6 % | 73 | 71 | 71 |
| Chacarita | 189 | 29 | 2 % | 2.565 | 13,3 | 6,2 % | 72 | 15 | 58 |
| Colegiales | 174 | 103 | 2 % | 2.880 | 12,7 | 5,3 % | 74 | 0 | 61 |
| Coghlan | 155 | 27 | 4 % | 2.652 | 11,7 | 5,3 % | 77 | 8 | 54 |
| Saavedra | 134 | 63 | 1 % | 2.660 | 12,7 | 5,7 % | 78 | 8 | 55 |
| San Cristóbal | 127 | 45 | 6 % | 1.929 | 11,3 | 7 % | 74 | 65 | 72 |
| Liniers | 118 | 38 | 3 % | 1.955 | 10,1 | 6,2 % | 74 | 63 | 66 |
| San Telmo | 115 | 39 | 7 % | 2.227 | 11,5 | 6,2 % | 69 | 41 | 63 |
| Villa Santa Rita | 111 | 32 | 2 % | 2.083 | 10,6 | 6,1 % | 69 | 53 | 64 |
| Parque Chacabuco | 110 | 25 | 7 % | 2.096 | 11,5 | 6,6 % | 75 | 52 | 65 |
| Villa Ortúzar | 109 | 39 | 5 % | 2.414 | 11,6 | 5,8 % | 80 | 27 | 60 |
| Floresta | 106 | 45 | 9 % | 1.616 | 10,3 | 7,7 % | 75 | 89 | 74 |
| Parque Patricios | 105 | 33 | 10 % | 1.743 | 11 | 7,6 % | 81 | 79 | 76 |
| Vélez Sársfield | 104 | 11 | 1 % | 1.722 | 10,2 | 7,1 % | 64 | 81 | 73 |
| Parque Chas | 103 | 21 | 6 % | 2.273 | 12,4 | 6,6 % | 74 | 38 | 67 |
| Villa Luro | 101 | 17 | 5 % | 2.055 | 11,2 | 6,6 % | 76 | 55 | 68 |
| Constitución | 101 | 25 | 13 % | 1.379 | 10 | 8,7 % | 70 | 100 | 74 |
| San Nicolás | 92 | 23 | 2 % | 1.615 | 10,7 | 7,9 % | 61 | 89 | 77 |
| Monte Castro | 87 | 60 | 7 % | 2.080 | 10,4 | 6 % | 78 | 53 | 67 |
| Villa Devoto | 86 | 34 | 5 % | 2.376 | 12,4 | 6,2 % | 77 | 30 | 62 |
| Villa del Parque | 86 | 24 | 2 % | 2.036 | 11,3 | 6,6 % | 73 | 56 | 68 |
| Villa Pueyrredón | 84 | 25 | 4 % | 2.336 | 11,1 | 5,7 % | 71 | 33 | 59 |
| Villa Gral. Mitre | 77 | 62 | 3 % | 1.922 | 11 | 6,9 % | 74 | 65 | 72 |
| Mataderos | 73 | 26 | 4 % | 2.000 | 10,1 | 6,1 % | 72 | 59 | 61 |
| Parque Avellaneda | 70 | 18 | 11 % | 1.443 | 9,5 | 7,9 % | 73 | 100 | 81 |
| Villa Lugano | 69 | 51 | 4 % | 1.518 | 8,7 | 6,9 % | 75 | 97 | 77 |
| Paternal | 64 | 1 | 6 % | 1.984 | 11,1 | 6,7 % | 71 | 60 | 68 |
| Versalles | 58 | 16 | 5 % | 1.682 | 9,7 | 7 % | 74 | 84 | 74 |
| Villa Real | 42 | 35 | 2 % | 2.065 | — | — | 75 | 54 | 68 |
| Villa Soldati | 35 | 0 | 0 % | 877 | — | — | 72 | 100 | 75 |
| Nueva Pompeya | 20 | 0 | 0 % | 1.283 | — | — | 73 | 100 | 76 |
| Villa Riachuelo | 18 | 8 | 6 % | 1.491 | — | — | 73 | 99 | 75 |
| Centro / Microcentro | 3 | 2 | 0 % | Calibrando | — | — | 65 | — | Calibrando |
| Otro | 1 | 1 | 0 % | Calibrando | — | — | 72 | — | Calibrando |
Como ler esta tabela
- Zavaluo é a mediana de USD/m² dos anúncios ativos que acompanhamos, por bairro, só quando há 15 ou mais do mesmo tipo: apartamentos à venda, ou PHs e casas nos bairros onde os apartamentos não bastam (aí a célula diz o que mede e as colunas Δ ficam vazias, porque as fontes externas publicam apartamentos). Recalculado toda noite. Com poucos bairros carregados ainda, as diferenças grandes (marcadas em cor) dizem mais sobre a nossa amostra do que sobre o mercado.
- IDECBA / GCBA publica a cada trimestre o preço médio de anúncio por bairro e tipologia, calculado sobre anúncios do Argenprop. Usamos o usado de 2 ambientes como coluna comparável; “///” no relatório (amostra insuficiente) aparece como “—”.
- TuLugar publica a cada mês a mediana do preço pedido por bairro, a mediana de um 2 quartos, o aluguel e a rentabilidade bruta. O asterisco marca bairros com amostra reduzida segundo a própria fonte.
- AEstrenar mede só obra nova: mediana das medianas por empreendimento, em bairros com ao menos 3 empreendimentos e 20 unidades.
- Nenhum destes valores é uma avaliação formal. Servem para situar um preço pedido; o estado, o andar, a orientação, o terraço, a garagem e a quadra exata mexem no valor muito mais do que a diferença entre fontes.
Hoje há 3 bairros com uma diferença de 15% ou mais entre a nossa mediana e a TuLugar: Villa Real, Mataderos, Villa Lugano. Revisamos conforme entram mais anúncios.
Fontes: IDECBA / GCBA (oficial) (2º trim. 2026) · TuLugar (ago. 2026) · AEstrenar (a estrenar) (ago. 2026) · Índice Zonaprop (ago. 2026). Limites dos bairros: dados abertos do GCBA.